Als je eenmaal de keuze hebt gemaakt om te starten met beleggen in vastgoed, moet je voor jezelf de keuze maken in wat voor soort vastgoed je gaat beleggen. Er zijn tal van soorten objecten met elk hun eigen kenmerken, voordelen en nadelen. Hierdoor is vooronderzoek doen naar de verschillende soorten objecten (en de specifieke kenmerken) essentieel voor de (beginnende) vastgoedbelegger.
Het niet in beeld hebben van de potentiële risico’s van een bepaald type object of het niet aansluiten van de aard (en risico’s) van een object met de risicobereidheid van de vastgoedbelegger kan namelijk zorgen voor teleurstellende rendementen of wellicht zelfs voor verliezen.
Nu is het wel zo dat elk vastgoedobject c.q. elke vastgoed-deal een op zichzelf staande casus en investeringskans is. Hierdoor zijn uitspraken zoals ‘een investering in woningen is altijd veiliger dan een investering in winkelpanden’ per definitie fout aangezien dit afhangt van de specifieke deal.
Een leegstaande woning is bijvoorbeeld een risicovollere investeringskans dan een winkelpand dat wordt gehuurd door een succesvolle huurder en een nog lopend huurcontract voor 5 jaar (naar verwachting komende 5 jaar huurstroom). Het goed analyseren van elke deal blijft essentieel voor de vastgoedbelegger.
Toch is wel in grote lijnen iets te zeggen over de verschillende typen vastgoed waar het meest in wordt belegd. Dit artikel is het eerste deel in een reeks van artikelen waarin in vogelvlucht de verschillende typen objecten worden beschreven. Dit om de lezer een gevoel te geven bij de verschillende categorieën van beleggingsvastgoed. Dit vormt dan vervolgens het startpunt voor een nader onderzoek in één of meerdere categorieën die de interesse wekken.
Ik behandel in de artikelenreeks de vier belangrijkste typen objecten waarbij ik kort de globale kenmerken, voordelen en nadelen beschrijf. Deze vier typen objecten zijn woningen, bedrijfsruimten, kantoren en winkelpanden. Als laatste behandel ik de categorie diversen/overige: hier komen objecten zoals garageboxen naar voren. In dit artikel (het eerste van de reeks) bijt ik de spits af met woningen.
De bekendste vastgoedbelegging: woningen
Het eerste type object is het meest bekende type: woningen. Door te investeren in woningen als vastgoedbelegger creëer je voor mensen een plek om te leven. Een plek om te leven is één van de basisbehoeften van mensen. Middels investeren in dit type beleggingsobject genereer je dus niet alleen rendement, maar voorzie je ook in deze basisbehoefte.
Woningen zijn verder onder te verdelen in appartementen, eengezinswoningen (al dan niet gesplitst in verschillende wooneenheden) en meergezinswoningen (bijvoorbeeld complex van meerdere appartementen).
Kenmerken woningen
Verhuur aan particulieren
In verreweg de meeste gevallen worden woningen verhuurd aan particulieren. Er is ook sprake van woningverhuur aan bedrijven om bijvoorbeeld expats te voorzien van een tijdelijke woonruimte. Dit is echter een relatief klein aandeel van de totale (ver)huurmarkt voor woningen. Vastgoedbeleggers actief in woningen hebben vooral te maken met particuliere huurders.
Aantrekkelijke financieringsmogelijkheden
Geldverstrekkers zoals banken zijn bij dit type object bereid een vrij groot gedeelte van de marktwaarde in verhuurde staat te financieren. Vaak ligt de hoogte van de financiering tussen de 70 en 80% van de marktwaarde in verhuurde staat. Sommige geldverstrekkers zijn zelfs bereid zo ver te gaan als 90% van deze marktwaarde! Hierdoor is het mogelijk om met een relatief beperkte eigen inbreng een beleggingswoning aan te kopen en deze te gaan verhuren.
Beheer en administratie zelf te doen
Door het beperkte werk dat voortkomt uit het exploiteren van enkele beleggingswoningen in Box 3 is het beheren en uitvoeren van de administratie hiervan iets dat nog door de belegger zelf kan worden gedaan. Er is niet tot weinig specialistische kennis nodig om het verhuren van een kleine portefeuille beleggingswoningen in Box 3 zelf op dagelijkse basis te monitoren. Bij grote vraagstukken of onderhoud kan dan altijd nog een derde (professionelere) partij ad hoc worden geraadpleegd of gecontracteerd.
Geldt als het starttype voor beleggers
Woningen worden over het algemeen gezien als een laagdrempelige manier om te beginnen als vastgoedbelegger. Dit omdat dit type object relatief eenvoudig is en er geen tot zeer weinig specialistische kennis nodig is voor het verhuren van woningen. Zeker als je dit vergelijkt met bijvoorbeeld het verhuren van een horecapand of een logistiek distributiecentrum. In die gevallen is het namelijk essentieel kennis te hebben over de eindmarkten die een huurder bediend om te kunnen beoordelen of het aankopen en verhuren van dergelijke panden een kans van slagen heeft.
Voordelen woningen
Langere perioden verhuurd
Woningen worden over het algemeen verhuurd aan particulieren die voor een langere periode op dezelfde plek willen wonen. Vooral jonge gezinnen en/of stellen blijven vaak huren tot de eerste koopwoning in beeld komt (van huur naar koop) en verhuizen liever niet van huur naar huur. Hierdoor zijn huurwisselingen beperkt waardoor de kans op leegstand kleiner is en er sprake is van langere periodes van huurstromen.
Huidige stand van zaken woningmarkt
Door de huidige krapte op de woningmarkt is er meer vraag naar dan aanbod van woningen. En aangezien een plek om te leven een basisbehoefte is, zorgt dit voor een constante toestroom van nieuwe huurders voor woningen. Mocht er dus toch sprake zijn van een huurwisseling, dan zorgt de deze constante toestroom nieuwe huurders voor een zeer beperkte periode van leegstand. De huidige disbalans in vraag en aanbod op de woningmarkt werkt op dit punt dus in het voordeel van de vastgoedbelegger.
Eenvoudig te splitsen
Woningen zijn eenvoudig te splitsen in meerdere wooneenheden. Zo kunnen grotere woningen worden gesplitst in twee afzonderlijke wooneenheden die beide nog groot genoeg zijn voor twee huurders. Of kunnen woningen worden gesplitst om de markt voor kamerverhuur te betreden in bijvoorbeeld studentensteden. Deze mogelijkheden komen niet altijd tot uiting in de vraagprijs/koopprijs van een beleggingswoning waardoor (na kleine verbouwingen) goede rendementen kunnen worden gerealiseerd.
Weinig tot geen vakinhoudelijke kennis vereist
Een ander groot voordeel van woningen is dat er geen vakinhoudelijke kennis vereist is voor het verhuren van dit type object. Dit maakt dit type object een laagdrempelige manier van beleggen in vastgoed, maar dit betekent niet dat er geen sprake is van risico’s. Gedegen (voor)onderzoek en het uitvoeren van analyses en berekeningen is nog altijd nodig voordat wordt begonnen met het aankopen en verhuren van woningen.
Nadelen woningen
Vergunningen nodig voor verhuur
Het kan zijn dat je als vastgoedbelegger vergunningen nodig hebt voordat je woningen kan/mag verhuren. Voorbeelden hiervan zijn de verhuurdersvergunning en de vergunning voor woningvorming van de gemeente Rotterdam. Als de vergunningen niet afgegeven worden of worden ingetrokken, dan is verhuur niet meer toegestaan. Door onder andere de krapte op de woningmarkt en de (deels hieruit voortkomende) toenemende misstanden op de particuliere verhuurmarkt is de verwachting dat regulering van de verhuurmarkt verder gaat toenemen.
Huurdersconcentratie
Bij appartementen en eengezinswoningen is er vaak sprake van huurdersconcentratie (één huurder).
Huurdersconcentratie is één van de zogenaamde vastgoedrisico’s bij verhuur van onroerend goed. De andere drie veel voorkomende risico’s zijn regioconcentratie (wel/geen geografische spreiding tussen de verschillende objecten in de portefeuille?), leegstandsrisico (staan er objecten leeg en zo ja, wat is de termijn waarop een huurder in het object komt?) en expiratierisico (hoe lang lopen de huurcontracten nog c.q. hoe lang staat de huurstroom vast?).
Als de huurder van een appartement of eengezinswoning opzegt, dan dalen de huurinkomsten van 100% naar 0%. Als er een financiering is afgesloten voor de aankoop van het beleggingspand, dan zijn er op dat moment geen inkomsten om de rente en aflossing te voldoen met alle negatieve gevolgen van dien. Dit risico kan beter worden gedragen als er is geïnvesteerd in een meergezinswoning van bijvoorbeeld een complex van 5 appartementen. Als in dat geval één huurder opzegt, valt maar 20% van de huurstroom weg en blijft 80% van de huurinkomsten doorlopen.
Minimale en/of negatieve reële rendementen
Dit is voor sommige lezers wellicht een verrassend nadeel van beleggen in verhuurde woningen: vastgoed staat immers bekend als belegging die actief bescherming biedt tegen inflatie.
Het is namelijk gemeengoed binnen de (ver)huurmarkt jaarlijks de huurprijs te indexeren met de officiële inflatiecijfers van het CBS (CPI). Hierdoor wordt het waardeverlies van de huurinkomsten als gevolg van inflatie tenietgedaan door de huurstijging middels indexatie en blijft deze op peil.
Er zijn momenteel echter twee zaken aan te merken op deze wijdverbreide aanname die dit positieve beeld naar beneden bijstellen.
Dalende bruto aanvangsrendementen:
Allereerst nemen de bruto aanvangsrendementen van woningen (BAR) steeds verder af. In deze factsheet van Troostwijk die het derde kwartaal van 2020 behandeld, is bijvoorbeeld te zien dat voor woningen de BAR destijds gemiddeld rond de 5% lag. Terwijl enkele jaren geleden een BAR van 6 à 7% gebruikelijk was voor woningen.
De druk op de woningmarkt is in 2021 enkel toegenomen waardoor de gemiddelde BAR voor woningen momenteel waarschijnlijk onder de 5% ligt. Maar voor nu gaan we even uit van een BAR van 5%. Als we hiernaast uitgaan van 15% exploitatiekosten en geen bancaire financiering (100% eigen geld) dan resteert een jaarlijks investeringsrendement van 4,25%.
Het duurt dan ongeveer 23,5 jaar voordat de investering is terugverdiend o.b.v. het investeringsrendement (100% / 4,25% = ca. 23,5 jaar).
CPI-inflatie vs. werkelijke inflatie:
Als tweede moet worden vermeld dat in de bovenstaande 4,25% investeringsrendement geen rekening hoeft te worden gehouden met de jaarlijkse ‘officiële’ CPI-inflatie aangezien deze kan worden doorberekend aan de huurder middels indexatie. Maar hier zit nu net het punt waardoor beleggen in woningen niet per definitie een goede bescherming tegen inflatie is.
In voorgaande artikelen hebben wij uitvoerig besproken dat het CPI inflatiecijfer veel zaken buiten beschouwing laat zoals bijvoorbeeld huizenprijzen. Hierdoor wijkt het CPI inflatiecijfer sterk af van de inflatie die de doorsnee Nederlander iedere dag ervaart.
Zo staat op het moment van schrijven de CPI inflatie op 2,7% (september 2021), maar de inflatie die in werkelijkheid wordt ervaren ligt waarschijnlijk boven de 5% (en dit is al een conservatieve inschatting). Kijk alleen al naar de prijsstijging van bestaande koopwoningen: in september 2021 was een bestaande koopwoning 18,5% duurder dan een jaar eerder! En deze prijsstijging zit niet verwerkt in de CPI inflatiecijfers!
Het verschil tussen de CPI-inflatie en de werkelijke inflatie (in dit geval een conservatieve 2,3%) moet wel worden afgehaald van het investeringsrendement omdat deze niet kan worden doorberekend aan de huurder. Enkel de CPI-inflatie kan middels indexatie worden doorberekend.
Hierdoor is er sprake van een reëel investeringsrendement van 1,95% in ons bovenstaande voorbeeld. En dit is op basis van een conservatieve 5% werkelijke inflatie. Als de werkelijke inflatie hoger ligt op bijvoorbeeld 7 of 8%, dan is er zelfs sprake van een negatief reëel rendement op je beleggingswoning!
Door de steeds verder dalende BAR bij beleggingswoningen en de toenemende (werkelijke) inflatie wordt het beleggen in een beleggingswoning steeds minder aantrekkelijk. De werkelijke rendementen naderen de nul-grens en als de huidige trend zich doorzet, dan gaat investeren in beleggingswoningen (en de risico’s die daarmee gepaard gaan) je een jaarlijkse negatief werkelijk investeringsrendement opleveren.
Hierdoor is dit een belangrijk nadeel waar de (beginnend) vastgoedbelegger zich bewust van moet zijn. Waarom zou je immers allerlei risico’s gaan lopen met het investeren in beleggingswoningen als het werkelijke rendement dat je hiermee behaald van het begin af aan al negatief is?
