De kostprijs van een vastgoedbelegging: de exploitatiekosten

De exploitatiekosten bij het verhuren van onroerend goed hebben een aanzienlijke invloed op het rendement dat een vastgoedportefeuille genereert. Inzicht in (en nog belangrijker: controle over) deze kosten is daarom essentieel voor een vastgoedbelegger.

Zoals een productiebedrijf grondstoffen nodig heeft om de daadwerkelijke producten te fabriceren, zo gelden de exploitatiekosten bij verhuur van onroerend goed als de inkoopkosten die hoe dan ook betaald moeten worden om huurinkomsten te genereren.

Als de exploitatiekosten strak worden gemonitord en actief bijsturing plaatsvind, dan komt dit het rendement van de belegging ten goede. Andersom betekent het niet goed in beeld hebben van deze kosten óf het laten oplopen van deze kosten dat de kasstromen van de belegging lager zijn dan ze zouden kunnen zijn. Het is dus één van de knoppen waar je als vastgoedbelegger aan kunt draaien en invloed op kunt uitoefenen.

Allereerst geef ik een definitie van het begrip exploitatiekosten. Hierna zoom ik in op het belang van de exploitatiekosten en hoe de hoogte van deze kosten effect hebben op de mate van financiering van een beleggingsobject. Daarna behandel ik kort de belangrijkste onderdelen van de exploitatiekosten die nagenoeg bij elk beleggingsobject naar voren komen. Als laatste som ik de belangrijkste punten van dit artikel nog een keer op.

Maar dus eerst de definitie.

De definitie van de term exploitatiekosten

Onder de term exploitatiekosten (met betrekking tot verhuur van onroerend goed) verstaan wij het volgende:

Exploitatiekosten bij verhuur van onroerend goed zijn de kosten die voortkomen uit het bezit van het beleggingsobject waarbij deze kosten niet kunnen worden doorbelast aan de huurders.

Met betrekking tot bovenstaande definitie is het van belang om te benadrukken dat kosten die kunnen worden doorbelast aan de huurders in onze optiek niet vallen onder exploitatiekosten. Een voorbeeld hiervan zijn de energiekosten. Deze kunnen namelijk worden doorbelast (middels bijvoorbeeld servicekosten).

Voor een vastgoedbelegger is het belangrijk te weten welke kosten wel en welke kosten niet kunnen worden doorbelast aan de huurder. Niet alleen omdat dit dan een beter rendement oplevert, maar ook omdat externe financiers (zoals banken) kijken naar de netto huurstroom (bruto huuropbrengsten minus exploitatiekosten) bij de beoordeling van een beleggingsfinanciering.

De exploitatiekosten worden vaak als een percentage van de bruto huurstroom vermeld. Over het algemeen liggen deze percentages tussen de 7,5% (erg lage exploitatiekosten) en de 20% (erg hoge exploitatiekosten).

De invloed van exploitatiekosten op de mate van financiering

Externe financiers kijken globaal gezien naar twee parameters bij de financiering van een beleggingsobject:

  1. Wat is de verhouding tussen de financiering en de waarde van het gefinancierde beleggingsobject (beter bekend onder de Engelse term Loan-to-Value oftewel LTV)
  2. Wat is de verhouding tussen de financiering en de netto huurstroom die voortkomt uit het gefinancierde beleggingsobject (beter bekend onder de term Lening Lasten Dekking oftewel LLD)

De exploitatiekosten hebben een directe invloed op de 2e parameter (LLD) want de netto huurstroom komt namelijk voort uit de bruto huurstroom minus de exploitatiekosten. Als de exploitatiekosten goed worden gemonitord en laag zijn t.o.v. de bruto huur, dan heeft dit een positief effect op de LLD-parameter. Andersom hebben oplopende exploitatiekosten een negatief effect op deze parameter.

Om dit te verduidelijken hieronder een concreet voorbeeld.

Een vastgoedbelegger heeft een beleggingsobject (woning) met 100% eigen geld aangekocht en wil nu een zo hoog mogelijke bancaire financiering op dit object. De bank is bereid om maximaal 85% van de waarde te financieren (maximale LTV 85%) en/of een financiering te verstrekken met een minimale LLD van 7%. Het object heeft een marktwaarde van € 250.000,- en een bruto huurstroom van € 15.000,- per jaar (bruto aanvangsrendement 6%).

Situatie 1:

De exploitatiekosten in situatie 1 bedragen 20% van de bruto huurstroom. Hierdoor volgt onderstaande berekening en financiering:

  • Bruto huurstroom: € 15.000,-
  • Exploitatiekosten: € 3.000,- (20% van € 15.000,-)
  • Netto huurstroom: € 12.000,-
  • Maximale financiering o.b.v. LTV max. 85%: € 212.500,-
  • Maximale financiering o.b.v. LLD min. 7%: € 171.400,- (afgerond)

In bovenstaande situatie is de maximale financiering die de bank bereid is te verstrekken op het beleggingsobject dus € 171.400,- (laagste bedrag van de beoordeling twee parameters). Enkel de financiering van € 171.400,- voldoet aan beide parameters. Als voor € 212.500,- zou worden gekozen, dan wordt niet voldaan aan de LLD-parameter (bij financiering € 212.500,- bedraagt LLD ca. 5,6%).

Situatie 2:

De exploitatiekosten in situatie 2 bedragen 12,50% van de bruto huurstroom. Als met dit niveau aan exploitatiekosten wordt gerekend, dan leidt dit tot de volgende maximale financiering:

  • Bruto huurstroom: € 15.000,-
  • Exploitatiekosten: € 1.875,- (12,50% van € 15.000,-)
  • Netto huurstroom: € 13.125,-
  • Maximale financiering o.b.v. LTV max. 85%: € 212.500,-
  • Maximale financiering o.b.v. LLD min. 7%: € 187.500,-

Als de exploitatiekosten dus binnen de perken worden gehouden en slechts 12,50% van de bruto huurstroom bedragen, dan levert dit een ca. € 16.000,- hogere financiering op t.o.v. een situatie met exploitatiekosten van 20%. Een aanzienlijk verschil als je bedenkt dat het in beide situaties gaat om hetzelfde object met daarin dezelfde huurder(s). Het verschil tussen beide situaties komt onder andere voort uit de kennis, ervaring en professionaliteit van de specifieke vastgoedbelegger.

Het zo laag mogelijk houden van de exploitatiekosten is niet alleen van belang om een zo hoog mogelijke netto huurstroom te genereren (en uiteindelijk rendement). Vooral als je beleggingsstrategie is een zo hoog mogelijke hefboom toe te passen op je beleggingsobjecten, dan is het onder controle houden van de exploitatiekosten essentieel. Dit omdat dit een direct effect heeft op de netto huurstroom en hierdoor op de hoogte van de financiering (LLD-parameter).

Waaruit bestaan de exploitatiekosten bij verhuur van onroerend goed?

Wij gaan grofweg uit van 6 categorieën als we het hebben over exploitatiekosten bij verhuur van onroerend goed:

  1. Belastingen/Heffingen
  2. Verzekering
  3. Onderhoud
  4. Beheer
  5. Marketing
  6. Overig

Hieronder gaan wij nader in op de bovengenoemde categorieën. Om de verschillende categorieën meer concreet te maken nemen we het eerdergenoemde vastgoedobject (marktwaarde € 250.000,- / bruto huurstroom € 15.000,- per jaar) waar mogelijk als voorbeeldobject en gaan we ervan uit dat dit object in Schiedam staat.

Belastingen/Heffingen

De meest voor de hand liggende en vaak ook de bekendste kosten voor de beginnende vastgoedbelegger. Binnen deze categorie vallen de onroerende-zaakbelasting (OZB), rioolheffing en de waterschapsbelasting (ook wel bekend als afvalstoffenheffing). Deze kosten worden op gemeentelijk niveau bepaald en zijn als zodanig ‘vaste’ exploitatiekosten waar je als belegger weinig tot geen invloed op hebt.

De hoogte van deze kosten en/of berekeningswijze ter bepaling van deze kosten is openbaar. De hoogte van de belastingen in gemeente Schiedam (waar het voorbeeldobject ligt) kun je bijvoorbeeld vinden op de website van de Regionale Belastinggroep (RGB). Als we er gemakshalve vanuit gaan dat de marktwaarde ook de WOZ-waarde is, dan bepalen we deze kosten als volgt:

OZB:

  • Tarief 2021 Schiedam: 0,094% van de WOZ-waarde
  • WOZ-waarde vastgoedobject: € 250.000,-
  • OZB vastgoedobject 2021: € 235,- (0,094% van € 250.000,-)

Rioolheffing:

  • Tarief 2021 Schiedam: € 259,08,-

Afvalstoffenheffing:

  • Tarief 2021 Schiedam (meerdere personen): € 369,07,-

Hiermee komen de totale exploitatiekosten voor categorie ‘Belastingen/Heffingen’ uit op € 863,15,- per jaar. Op basis van een jaarlijkse bruto huurstroom van € 15.000,- betekent dit ca. 5,8% aan exploitatiekosten ‘Belastingen/Heffingen’. Deze categorie beslaat dus een aanzienlijk deel van de exploitatiekosten.

Omdat de gemeente de hoogte van deze kosten bepaald, heb je er als belegger weinig invloed op. De hoogte van de belastingen en heffingen kan echter wel meespelen bij de keuze van de locatie van je beleggingsobjecten.

Als je bijvoorbeeld vijf objecten hebt gevonden in vijf verschillende regio’s, dan is de hoogte van de gemeentelijke belastingen en heffingen een factor om rekening mee te houden in de bepaling welk object je uiteindelijk aan gaat kopen. Als er twee objecten/regio’s erg vergelijkbaar zijn, maar het ene object heeft aanzienlijk lagere gemeentelijke belastingen dan de ander, dan kan dit van doorslaggevende invloed zijn bij je uiteindelijke keuze.

Verzekering

Net zoals bij je eigen woning dient ook je beleggingsobject verzekerd te zijn voor de gebruikelijke en meest voorkomende risico’s. Denk hierbij aan risico’s zoals brand, inbraak en waterschade. Met een opstalverzekering worden deze risico’s afgedekt.

Naast dat het een persoonlijke overweging kan zijn om een verzekering wel/niet af te sluiten, kan het ook worden geëist van jou als belegger. Als je namelijk een beleggingsobject aankoopt met een (gedeeltelijke) lening van de bank, dan zal een verzekering als voorwaarde worden gesteld door de bank.

De kosten voor een verzekering voor je beleggingsobject kunnen sterk variëren. Er zijn al verzekeringen af te sluiten vanaf € 5 per maand (€ 60,- per jaar). Voor het voorbeeldobject gaan we boven deze ondergrens zitten en stellen we de kosten voor de categorie ‘Verzekering’ vast op € 100,- per jaar.

Onderhoud

De hoogte van de categorie ‘Onderhoud’ hangt nauw samen met onder andere de staat van het beleggingsobject, het onderhoud dat al gepleegd is in de jaren voor aankoop én het bouwjaar van het object.

Je kunt je voorstellen dat een nieuwbouwwoning die pas is opgeleverd de komende jaren veel minder onderhoud nodig zal hebben dan een woning die in de jaren ’30 van de vorige eeuw is gebouwd. Een grove inschatting van het verwachte onderhoud kan dus al worden gedaan door enkel het bouwjaar te weten van een beleggingsobject.

Om een meer nauwkeurige inschatting te maken van de onderhoudskosten bij een object dat je aan wilt gaan kopen, is het mogelijk om vóór aankoop een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Dit is een onafhankelijke (visuele) keuring van de woning. Je krijgt dan een beeld van de staat van het object en (belangrijker) een indicatie van de onderhoudskosten voor de komende jaren. Een voorbeeldrapport van een bouwkundige keuring is te raadplegen op de website van Vereniging Eigen Huis.

Voor ons voorbeeldobject gaan we uit van bouwjaar 1980 (40 jaar oud), staat van het object is goed en nodige onderhoud is de afgelopen jaren gepleegd. Om alles goed op niveau te houden is er per jaar ca. € 900,- nodig (€ 75,- per maand). Hierbij nemen we nog een post onvoorzien onderhoud op van € 100,- voor een totaalbedrag van € 1.000,- per jaar.

Beheer

Het beheer van het object (ook wel bekend als vastgoedbeheer) is een kostenpost die sterk kan verschillen per vastgoedbelegger. Het maakt namelijk verschil of je een enkel object verhuurt en hiervoor zelf het beheer doet (dan zijn deze kosten € 0,-) of dat je een grote portefeuille hebt van bijvoorbeeld meer dan 250 woningen en het beheer om allerlei redenen door een professionele partij laat doen.

Niet alleen kan het een financiële afweging zijn om wel of niet een professionele vastgoedbeheerder in de arm te nemen: soms is het gewoonweg niet mogelijk om zelf het beheer te doen. Als je namelijk 250 vastgoedobjecten bezit en niet zelf elke dag de tijd, geld, energie of zin hebt om met je portefeuille bezig te zijn, dan is het noodzakelijk om een professionele vastgoedbelegger in te huren. Niet alleen om alle werkzaamheden uit te voeren, maar ook om de huurders tevreden te houden (bij bijvoorbeeld storingen, geschillen, vragen, klachten, etc.) en hierdoor de huurstromen veilig te stellen.

Als je ervoor kiest om een vastgoedbeheerders in te schakelen, dan vallen de kosten die deze professionele partij rekent onder de exploitatiekosten ‘Beheer’. Wat doet een vastgoedbeheerder eigenlijk allemaal? Hieronder een kort lijstje van waar je aan kunt denken (niet-limitatief):

  • Financiën (huurbetalingen monitoren + achterstanden niet laten oplopen)
  • Administratie (contracten opstellen, contracten onderhouden en vastleggen, etc.)
  • Technische aspecten (inspecties, storingen, klachten, onderhoudsadvies, etc.)
  • Commerciële aspecten (bepalen marktconforme huurprijs, vaststellen doelgroep huurders, etc.)

Kort gezegd ontzorgen vastgoedbeheerders de vastgoedbeleggers door het overnemen van de dagelijkse taken die horen bij verhuur van onroerend goed. Een goede vastgoedbeheerder kan daarom van onschatbare waarde zijn voor een vastgoedbelegger omdat niet alleen de taken, maar ook de zorgen door deze partij uit handen worden genomen.

In ons voorbeeld gaan we uit van geen beheerkosten (enige object dat wordt verhuurd; geen professionele partij voor nodig).

Marketing

De marketingvraag van een vastgoedobject is eigenlijk heel simpel: op welke plekken (fysiek/online) moet ik als vastgoedbelegger reclame maken voor het vinden van toekomstige huurders?

Deze vraag kan op verschillende manieren worden beantwoord. Als je een enkel beleggingsobject hebt, dan kan je de marketing vaak zelf doen door advertenties te plaatsen op sites zoals www.huurwoningen.com, www.pararius.nl en de bekende www.funda.nl. Dit neemt dan niet veel tijd in beslag en kost vrij weinig tot niks.

Als er sprake is van een aanzienlijke portefeuille, dan gaat dit aspect steeds meer tijd (en geld) kosten. Een overweging kan dan zijn om een vastgoedbeheerder in te schakelen omdat deze zoals we gezien hebben ook commerciële aspecten voor zijn rekening neemt. De beheerkosten nemen dan wel toe, maar de marketing exploitatiekosten blijven dan nul, dus die vallen dan tegen elkaar weg.

Bij echt grote vastgoedportefeuilles (duizenden vastgoedobjecten) is het te overwegen om een marketing medewerker aan te nemen die fulltime de marketing verzorgt van de portefeuille. Maar dit voert voor nu te ver door om hier te behandelen.

Voor ons voorbeeldobject gaan we uit van geen marketingkosten (enige object en hierdoor eenvoudig om zelf online reclame voor te maken).

Overig

Als laatste vermelden wij hier de categorie ‘Overig’. Dit is niet omdat de kosten die hieronder vallen van ondergeschikt belang zijn: ze kunnen net zo belangrijk zijn als beheerkosten of belastingen. De volgende kosten hebben wij geschaard onder de categorie ‘Overig’:

  1. Leegstand
  2. Erfpacht
  3. Vereniging van Eigenaars (VvE)
  4. Investeringen

Leegstand:

Het is verstandig om bij de doorrekening van een beleggingsobject rekening te houden met een kostenpost leegstand. Ervan uitgaan dat een object 365 dagen per jaar voor meerdere jaren verhuurd is, is gevaarlijk als je rendementsberekeningen aan het maken bent. En dat geldt zeker in het geval je ook van plan bent om een (gedeeltelijke) financiering bij de bank aan te vragen (verhoogd je risico).

Als je rekening houdt met leegstand in je rendementsberekening, dan gebruik je realistische uitgangspunten om je rendement te bepalen. Mocht er in een jaar toch geen sprake zijn van leegstand, dan is je rendement hoger dan dat je in eerste instantie hebt berekend. Het kan dus nooit kwaad om rekening te houden met leegstand.

Als stelregel rekenen wij met 4 weken per jaar leegstand (7,7% van de bruto huurstroom per jaar).

Erfpacht:

Vaak is er sprake van ‘eigen grond’ als je een beleggingsobject koopt (je koopt object + grond). In dat geval is er geen sprake van deze kostenpost. Maar soms blijft de grond waarop het beleggingsobject staat eigendom van de eigenaar. Als koper koop je dan alleen het gebruiksrecht van het object, het erfpachtrecht. Voor dit gebruiksrecht betaal je als koper dan een vergoeding (de canon) aan de grondeigenaar.

Een erfpachtconstructie is een onderwerp met vrij veel juridische aspecten. Wij gaan hier dan ook niet verder in op dit onderwerp. Voor nu is het van belang om te weten dat als er sprake is van erfpacht, er dan jaarlijks een vergoeding moet worden betaald aan de grondeigenaar waar het beleggingsobject op staat. De hoogte van deze vergoeding (canon) dien je dan mee te nemen in de exploitatiekosten van het betreffende vastgoedobject.

Bij ons voorbeeldobject is er geen sprake van erfpacht.

Vereniging van Eigenaars (VvE):

Deze kostenpost speelt als je beleggingsobject een appartement is. Het is niet mogelijk een appartement aan te kopen en niet lid te zijn van de vereniging van eigenaars. Als je een appartement aankoopt, dan is lidmaatschap van deze vereniging (en de bijkomende kosten) nu eenmaal een gegeven.

De VvE dient onder andere voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van een appartementencomplex. Om deze zaken goed uit te voeren dient de VvE over financiële middelen te beschikken. Deze financiële middelen worden betaald door de eigenaren van de appartementen (vaak door een maandelijkse betaling aan de VvE). Hoe hoog deze kosten zijn, hangt onder andere af van het betreffende object (ouderdom, onderhoudsstaat, etc.) en de gemeenschappelijke voorzieningen (enkel trappenhuis of bijvoorbeeld ook lift, recreatieruimten en sportfaciliteiten?).

Omdat ons voorbeeldobject een woning is zijn deze kosten niet van toepassing.

Investeringen:

Bij het maken van een rendementsberekening is het goed om ook enkele jaren vooruit te kijken qua onderhoud. Als bijvoorbeeld al duidelijk is dat het dak over 5 jaar moet worden gerenoveerd/vervangen, dan dient het geld dat hiervoor nodig is in de jaren daarvoor gespaard te zijn. Anders kan het noodzakelijke onderhoud niet plaatsvinden (tenzij hiervoor een lening wordt aangevraagd bij de bank). Rekening houden met toekomstige grote, noodzakelijke uitgaven geeft een nauwkeuriger, meerjarig beeld van een betreffend vastgoedobject.

Omdat wel rekening moet worden gehouden met deze investeringskosten maar ze pas in het 5e jaar echt gemaakt worden, hebben deze kosten met name invloed op het investeringsrendement en in mindere mate op het cash-on-cash rendement. Pas in 5e jaar worden deze kosten echt gemaakt; in de jaren daarvoor wordt er enkel rekening mee gehouden.

Voor ons voorbeeldobject gaan we ervan uit dat in jaar 5 na aankoop de kozijnen moeten worden vervangen. Totale kosten hiervoor bedragen € 10.000,-. Dit betekent dat er vanaf jaar 1 tot en met jaar 5 jaarlijks rekening moet worden gehouden met € 2.000,- aan investeringskosten (€ 10.000,- / 5 jaar = € 2.000,- per jaar).

Van bruto huur naar netto huur

We hebben nu een redelijk goed beeld van de exploitatiekosten die van toepassing zijn op het voorbeeldobject. Wat is nu de jaarlijkse netto huurstroom als de exploitatiekosten van de jaarlijkse bruto huurstroom worden afgetrokken (kosten niet van toepassing buiten beschouwing gelaten)?

  • Bruto huurstroom: € 15.000,-
    • Belastingen: € 865,-
    • Verzekering: € 100,-
    • Onderhoud: € 1.000,-
    • Leegstand (Overig): € 1.155,-
    • Investeringen (Overig): € 2.000,-
  • Exploitatiekosten totaal: € 5.120,-
  • Netto huurstroom: € 9.880,-
  • Netto winst: € 9.880,- (gelijk aan netto huur, want met 100% eigen geld aangekocht)
  • Investeringsrendement = 3,95% (€ 9.880,- / € 250.000,- x 100%)

Eerder in dit artikel is aangegeven dat de bandbreedte van exploitatiekosten over het algemeen ligt tussen de 7,5% en 20%. Hierboven komen de exploitatiekosten uit op ca. 34% van de bruto huurstroom (€ 5.120,- / € 15.000,- x 100%). Dit ligt ver boven de door ons aangegeven bandbreedte.

Reden hiervoor is dat in de algemene bandbreedte geen rekening wordt gehouden met leegstand en investeringen. Deze kosten worden door ons in de rendementsberekening wel meegenomen omdat dit leidt tot een meer realistische, nauwkeurige en meerjarige inschatting van het rendement van een beleggingsobject. Leegstand kan immers altijd voorkomen en groot onderhoud (zoals de kozijnen) moet gebeuren om het object verhuurbaar te houden.

Als in bovenstaande berekening de leegstand en investeringen niet worden meegenomen (om appels met appels te vergelijken voor de bandbreedte exploitatiekosten) dan bedragen de exploitatiekosten ca. 13,1% van de bruto huurstroom. Hiermee liggen deze dus mooi binnen de algemene bandbreedte.

Samenvattend

De belangrijkste zaken om te onthouden als (beginnend) vastgoedbelegger met betrekking tot exploitatiekosten zijn de volgende:

  • Inzicht in en controle over de exploitatiekosten zijn van essentieel belang voor een vastgoedbelegger;
  • Exploitatiekosten bij verhuur van onroerend goed zijn de kosten die voortkomen uit het bezit van het beleggingsobject waarbij deze kosten niet kunnen worden doorbelast aan de huurders;
  • Externe financiers (zoals banken) kijken aandachtig naar de netto huurstroom (bruto huur minus exploitatiekosten) bij de beoordeling van een beleggingsfinanciering;
  • De exploitatiekosten worden vaak als een percentage van de bruto huurstroom vermeld;
  • Wij onderscheiden de volgende zes categorieën binnen exploitatiekosten: belastingen, verzekeringen, onderhoud, beheer, marketing en overig (o.a. leegstand en investeringen);
  • Wij nemen leegstand en investeringen wel mee in de rendementsberekening omdat dit leidt tot een meer realistische, nauwkeurige en meerjarige inschatting van het rendement van een beleggingsobject.

Plaats een reactie