Het beleggen in vastgoed is nog altijd een ‘hot item’. Zo kent haast iedereen wel het verhaal van ‘Pandjesprins‘ Bernhard van Oranje en zijn vastgoedportefeuille in Amsterdam. Of de recente ophoging van de overdrachtsbelasting naar 8% voor huizenkopers die niet zelf in een gekochte woning gaan wonen, maar deze gaan verhuren. En als je in Google zoekt naar ‘beleggen in vastgoed’ vind je een enorm aanbod: van advertenties van banken en vermogensbeheerders tot beleggen in vastgoed-ETFs.
Kortom, de keuze is reuze. Maar hoe scheidt je nu het ‘kaf van het koren’ in deze wirwar van mogelijkheden? Hiervoor is een eerste goede stap meer kennis vergaren over vastgoed en hiervoor ben je bij dit artikel aan het juiste adres!
In dit artikel geven wij een korte introductie van wat beleggingsvastgoed nu precies is en op welke manieren er rendement wordt gemaakt met beleggen in vastgoed. Hier zijn namelijk (over het algemeen genomen) drie manieren voor. Bij elke manier geven wij tevens een (vrij simpel) rekenvoorbeeld. Hierdoor worden de verschillen tussen de drie manieren tot rendement snel helder.
Aanvullend: onderstaande manieren zijn enkel bedoeld om een beeld te schetsen van de mogelijkheden van beleggen in vastgoed. Hierbij gaan wij niet nader in op belangrijke details (bijvoorbeeld wel/niet geleend geld gebruiken om te beleggen in vastgoed) omdat hiermee dan aan het doel van dit artikel voorbij wordt gegaan. Onderstaand info is enkel bedoeld ter informatie.
Het moge hiermee ook duidelijk zijn dat wij op geen enkele manier advies geven over beleggen en over beleggingskeuzes. De informatie die wij verschaffen dient enkel om de lezer te informeren; alle keuzes die personen individueel maken op het gebied van beleggen (in vastgoed) zijn voor rekening en risico van de betreffende persoon.
Wat is beleggingsvastgoed?
Voordat we gaan kijken naar de verschillende manieren van beleggen in vastgoed is het goed om het begrip beleggingsvastgoed te definiëren. Dan is helder wat wij bedoelen met dit begrip als wij het over beleggingsvastgoed hebben. De definitie van beleggingsvastgoed die wij hanteren is de volgende:
Beleggingsvastgoed is vastgoed dat als belegging wordt aangekocht om te verhuren en/of op de middellange/lange termijn te verkopen (voor een hogere prijs).
Doel van beleggingsvastgoed is rendement behalen over het geïnvesteerde vermogen middels huurinkomsten en/of verkoopwinst. Allerlei objecten kunnen dienen als beleggingsvastgoed: woningen, winkels, kantoren, horeca-panden, etc.
Belangrijke kenmerken van dit type vastgoed zijn de verhuur gedurende het in bezit hebben van het pand én het doel om rendement te behalen. Hiermee onderscheidt het zich van reguliere woningen waar de kopers na aankoop in gaan wonen. Wellicht kopen dergelijke personen een huis mede met het doel om deze later voor een hogere prijs door te verkopen, maar dit is dan nooit het hoofddoel. Dat is namelijk de functie van ‘eigen woning’.
Hiermee zien wij rendementen in de reguliere woningmarkt dan ook niet als rendementen op vastgoedbeleggingen en zien wij de personen die deze rendementen realiseren ook niet als vastgoedbeleggers.
Hoe wordt rendement gerealiseerd met beleggingsvastgoed?
Over het algemeen zijn er drie hoofdcategorieën te onderscheiden in het realiseren van rendement in vastgoed:
- Beleggen voor verkoopwinsten
- Beleggen voor cashflow
- Beleggen voor cashflow én verkoopwinsten
Hieronder een nadere omschrijving van deze categorieën met daarbij een rekenvoorbeeld ter illustratie.
1. Beleggen voor verkoopwinsten
De eerste categorie is eigenlijk de meest voor de hand liggende: je koopt object X voor een bepaalde prijs en na een bepaalde tijd verkoop je hetzelfde object X voor een hogere prijs. Hiermee realiseer je dan een verkoopwinst (je verkoopprijs is immers hoger dan je aankoopprijs). Het verschil tussen je aankoopprijs en je verkoopprijs is dan de verkoopwinst.
Deze manier van winst (rendement) realiseren komt ook voor bij vastgoed. Een bekende vorm hiervan is het zogenaamde ‘flippen’ van vastgoed. Vastgoed wordt hierbij gekocht met als doel dit weer binnen een afzienbare tijd (al dan niet na een verbouwing) door te verkopen voor een hogere prijs en zo rendement te realiseren. Ter illustratie onderstaand voorbeeld:
Op 01-01-2021 koop je een woning voor € 150.000,- met als doel deze te verbouwen en daarna weer door te verkopen. Doel is om per 01-01-2023 (dus na 2 jaar) het pand te verkopen voor een verkoopprijs van 225.000,-. De verbouwingskosten worden geschat op ca. € 35.000,-. Om het voorbeeld eenvoudig te houden is er geen sprake van geleend geld (al het geld is eigen geld). Hiermee kom je op de volgende rendementsberekening:
- Koopprijs 01-01-2021: € 150.000,-
- Verbouwingskosten: € 35.000,-
- Verkoopprijs 01-01-2023: € 225.000,-
- Verkoopwinst: € 40.000,- (€ 225.000 -/- € 150.000 -/- € 35.000)
- Rendement: 10,8% per jaar (€ 40.000 / € 185.000 x 100% = 21,6%. Dit moet door 2 worden gedeeld want traject duurt 2 jaar)
2. Beleggen voor cashflow
De tweede categorie is beleggen voor rendement uit cashflow. Dit is een logische categorie aangezien vastgoedbeleggers overwegend beleggingspanden kopen om deze te verhuren. Deze huurinkomsten vormen de basis voor het rendement dat voortkomt uit cashflow. De huurinkomsten vormen namelijk de cashflow bij beleggingsvastgoed.
De eerste categorie is een redelijk rechttoe-rechtaan categorie die vaak nog wel te volgen is: rendement wordt gemaakt door een hogere verkoopwinst. Rendementsberekeningen op basis van cashflow uit verhuur zijn voor veel (beginnende) beleggers vaak nog een redelijk abstract iets. Omdat voorbeelden vaak meer verduidelijken dan tekst hebben wij hieronder een rendementsberekening uitgewerkt op basis van cashflow uit verhuur.
Op 01-01-2021 koop je een woning voor € 250.000,- met als doel deze te verhuren aan particuliere huurders. Je hebt geen intentie om de woning binnen afzienbare tijd weer te verkopen waardoor rendement uitsluitend wordt gerealiseerd middels huurinkomsten. De woning heeft drie ‘verhuurbare eenheden’ (3 appartementen) die elk voor € 750,- per maand (excl. BTW) worden verhuurd. Er is geen sprake van leegstand en/of tussentijdse opzegging van huur. Je hebt geen financiering bij derden: je koopt de woning enkel met eigen geld. Wat is het jaarlijkse rendement?
- Koopprijs woning 01-01-2021 (eigen vermogen): € 250.000,-
- Jaarlijkse bruto-huurinkomsten: € 27.000,- (€ 750,- per maand x 3 appartementen x 12 maanden)
- Jaarlijkse exploitatiekosten: € 4.500,- (vaak percentage tussen 10-20% van brutohuur. Hier 16,7%)
- Jaarlijkse netto-huurinkomsten: € 22.500,- (€ 27.000 -/- € 4.500)
- Rendement: 9% per jaar (€ 22.500 / € 250.000 x 100%)(Gebaseerd op jaarlijkse cashflow)
Ter info: in de exploitatiekosten zitten kosten opgenomen zoals verzekeringen van het vastgoed, G/W/L, Onroerende Zaakbelasting (OZB) en eventueel de beheerkosten van de portefeuille door derden (zoals vastgoedbeheerders bij grote portefeuilles van enkele tientallen objecten). Omdat deze kosten per regio (OZB) en per belegger (wel/niet extern beheer, onderhoud, etc.) verschillen wordt hier vaak gerekend met algemene percentages om zo beleggingskansen met elkaar te vergelijken.
3. Beleggen voor cashflow én verkoopwinsten
De eerste twee categorieën zijn ook te combineren. In dat geval wordt bijvoorbeeld verwacht dat een bepaalde regio of stadswijk de komende jaren aantrekkelijker wordt waardoor indirect ook de prijzen van vastgoed gaan stijgen. Een voorbeeld van een wijk waar de huizenprijzen de laatste jaren flink zijn gestegen is Charlois in Rotterdam. Tussen het moment van aankoop (nog niet aantrekkelijke wijk/regio) en verkoop (wel aantrekkelijke wijk/regio) kan een vastgoedobject dan worden verhuurd om ook cashflow gedurende het traject te ontvangen. Ook kan gedurende het traject het vastgoed object nog verbouwd worden om bij verkoop een zo hoog mogelijke verkoopprijs te realiseren.
Wederom geeft een rekenvoorbeeld in deze situatie een helder beeld van de rendementsontwikkeling.
Op 01-01-2021 koop je een woning voor € 250.000,- met als doel deze te verbouwen, drie jaar te verhuren en daarna voor een hogere prijs weer te verkopen. Doel is om per 01-01-2024 de woning te verkopen voor € 340.000,-. De verbouwingskosten worden geschat op ca. € 35.000,-. Tussen het moment van aankoop en verkoop wordt het object verhuurd aan particuliere huurders. De woning heeft drie ‘verhuurbare eenheden’ (3 appartementen) die elk voor € 750,- per maand (excl. BTW) worden verhuurd. Er is geen sprake van leegstand en/of tussentijdse opzegging van huur. Je hebt geen financiering bij derden: je koopt de woning enkel met eigen geld.
Wat is in dit geval (combinatie van verhuur en verkoop) het rendement als de woning op 01-01-2024 voor € 340.000,- wordt verkocht?
- Koopprijs woning 01-01-2021 (eigen vermogen): € 250.000,-
- Verbouwingskosten: € 35.000,-
- Jaarlijkse bruto-huurinkomsten: € 27.000,- (€ 750,- per maand x 3 appartementen x 12 maanden)
- Jaarlijkse exploitatiekosten: € 4.500,- (vaak percentage tussen 10-20% van brutohuur. Hier 16,7%)
- Jaarlijkse netto-huurinkomsten: € 22.500,- (€ 27.000 -/- € 4.500)
- Totale bruto-huurinkomsten: € 81.000,- (3x jaarlijkse brutohuur)
- Totale exploitatiekosten: € 13.500,- (3x jaarlijkse exploitatiekosten)
- Totale netto-huurinkomsten: € 67.500,- (3x jaarlijkse netto huur)
- Verkoopprijs woning 01-01-2024: € 340.000,-
- Verkoopwinst: € 55.000,- (€ 340.000 -/- € 250.000 -/- € 35.000)
- Totale inkomsten/winsten uit verhuur en verkoop: € 122.500,- (verkoopwinst + totale netto huur)
- Rendement: ca. 14,3% per jaar (€ 122.500 / € 285.000 x 100% = 43%. Dit moet door 3 worden gedeeld want traject duurt 3 jaar)
Samenvattend
De belangrijkste punten om te onthouden bij bovenstaande introductie in beleggingsvastgoed zijn de volgende:
- Beleggingsvastgoed is vastgoed dat als belegging wordt aangekocht om te verhuren en/of op de middellange/lange termijn te verkopen (voor een hogere prijs)
- Doel van beleggingsvastgoed is rendement behalen over het geïnvesteerde vermogen middels huurinkomsten en/of verkoopwinst
- Er zijn drie hoofdcategorieën te onderscheiden in het realiseren van rendement met vastgoed:
- Beleggen voor verkoopwinsten
- Beleggen voor cashflow
- Beleggen voor cashflow én verkoopwinsten
- Elke categorie vraagt specifieke kwaliteiten, kennis en ervaring van de vastgoedbelegger
- Het berekenen van rendementen in verschillende situaties is essentieel om goede beleggingen te onderscheiden van minder goede en/of ronduit slechte vastgoedbeleggingen. Enige ‘feeling’ en ervaring met rendementsberekeningen is voor een vastgoedbelegger hierdoor een vereiste.
