Huizenprijzen stijgen maar de inflatie is laag, hoe kan dat?

Of je nu een woning zoekt of er al een hebt, het ontgaat geen Nederlander dat de huizenprijzen extreem hard stijgen.

De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning staat in het tweede kwartaal nu op € 410.000,- en de stijging van de prijs is zeker de laatste jaren versneld door een combinatie van: een historisch laag woningaanbod, een extreem lage hypotheekrente en een enorme hoeveelheid kapitaal op zoek naar beleggingsrendement.

Data afkomstig van CBS Statline.

Ondanks het feit dat Nederlandse huishoudens een groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan hun woning, wordt deze kostenpost nauwelijks meegerekend in de inflatie die het CBS rapporteert.

Dat heeft grote gevolgen.

In dit artikel gaan we dieper in op de oorzaken van de explosief stijgende huizenprijzen en de reden waarom je dit niet terugziet in de inflatiecijfers.

Waarom stijgen de huizenprijzen?

Er is niet één factor aan te wijzen waardoor de huizenprijzen stijgen.

Op dit moment zijn er meerdere factoren die samenkomen en een explosieve combinatie vormen. Hieronder benoemen we de drie belangrijkste.

Grote vraag, beperkt aanbod

Al jaren groeit de schaarste op de woningmarkt.

Er zijn veel meer woningzoekenden dan het aantal huizen wat er wordt aangeboden. In het begin van 2021 stonden in Nederland 17.500 huizen te koop, een historisch laagterecord.

Door jarenlang niet genoeg nieuwe huizen te bouwen voor de groeiende bevolking, is de krapte op de markt toegenomen. Zeker in het segment voor starterswoningen en in de randstad is er nauwelijks (betaalbaar) aanbod. De verwachting is dat deze schaarste de komende jaren verder zal toenemen, doordat er in de voorgaande jaren véél te weinig bouwvergunningen zijn uitgegeven.

Om méér huizen te bouwen zijn allereerst méér bouwvergunningen nodig.

Historisch lage rente

De rente op leningen heeft nog nooit zo laag gestaan als nu. Het is op dit moment mogelijk om een hypotheek (30 jaar vast) te krijgen tegen 1.55% rente.

Omdat het zo “goedkoop” is om geld te lenen werden er nog nooit zo veel hypotheken afgesloten in Nederland als in 2020. Met al dit (geleende) geld werden de huizenprijzen verder opgestuwd. Vooral doordat de al hoge vraagprijzen door kopers structureel overboden worden om kans te maken. Volgens NVM wordt 62% van alle woningen boven de vraagprijs verkocht.

Kortom; hoe meer geld er geleend kan worden tegen een lage rente, hoe meer mensen geld kunnen lenen. Als gevolg van het gemak waarmee geld geleend kan worden, kunnen kopers verder tegen elkaar opbieden wat resulteert in hogere huizenprijzen. Lagere rentes stuwen huizenprijzen omhoog.

Een tweede gevolg van de historisch lage rentestand is dat sparen geen rente meer oplevert. Wanneer je een groot vermogen bezit, betaal je bij de meeste banken zelfs negatieve rente als je geld stalt.

Groeiende geldhoeveelheid

De hoeveelheid euro’s (de geldhoeveelheid) groeit ieder jaar. De laatste tijd is deze groei in een stroomversnelling geraakt door oplopende begrotingstekorten en steunmaatregelen als gevolg van de Corona crisis. De geldprinter van de ECB draait op volle toeren, zoals we in meer detail hebben beschreven in dit artikel over de groei van de M1, M2 en M3 geldhoeveelheid.

De groeiende hoeveelheid geld in combinatie met de historisch lage rente op spaarrekeningen, heeft ervoor gezorgd dat er steeds meer mensen zijn gestart met beleggen. Iedereen die vermogen wil opbouwen of ten minste zijn/haar koopkracht wil behouden, is op zoek naar een hoger rendement dan spaarrekeningen kunnen bieden.

Jaarcijfers van het AFM laten zien dat 1 op de 5 huishoudens belegt en dat met name veel jongeren in het afgelopen jaar zijn gestart met beleggen op de beurzen, in cryptocurrencies en ook in vastgoed. In het eerste kwartaal van 2021 werden in de grote steden 30% tot zelfs 45% van alle aangeboden koopwoningen opgekocht door beleggers.

Waarom zien we de stijging van huizenprijzen niet terug in inflatie?

Inflatie stabiel houden net onder de 2% is één van de belangrijkste doelstellingen van centrale banken zoals de DNB in Nederland en de ECB in Europa. Rente is voor deze centrale banken het meest effectieve wapen om inflatie te stimuleren of af te remmen.

Maar ondanks het feit dat de rente zo laag is en de geldhoeveelheid explosief is toegenomen, schetsen de maandelijkse rapportages van het Centraal Bureau voor de Statistiek nog steeds een lage inflatie.

Dit komt omdat het CBS eigen woning bezit niet meerekent wanneer ze inflatie berekenen met de Consumenten Prijs Index (CPI). Ze kijken binnen deze index alleen naar een “mandje” van consumptieve bestedingen van huishoudens en zien een woning als een investering. Ook hypotheeklasten worden niet meegerekend omdat dit ook geen “consumptieve besteding” is.

Het enige gerelateerd aan eigen woning bezit dat wordt meegerekend is een zogenaamde “fictieve huur”. Hierbij schat het CBS hoeveel het zou kosten om je eigen huis van jezelf te huren. Daarbij kijken ze naar de huurstijging in de vrije sector. Dit is overduidelijk iets anders dan het kopen van een huis en de stijging van huurprijzen laat een ander plaatje zien dan de overspannen koopmarkt.

De ECB onderzoekt wel hoe ze de ontwikkeling van huizenprijzen mee kunnen nemen in de Europese berekening van inflatie. Dit is een grote uitdaging omdat de woningmarkt in de verschillende lidstaten zeer verschillend is – evenals het percentage van het inkomen dat burgers uitgeven aan hun woning.

Een meetmethode voor inflatie die geen rekening houdt met één van de grootste uitgaven van burgers, heeft een zelfversterkend effect op wat zich nu afspeelt – maar dit blijft grotendeels “onzichtbaar” voor burgers. We houden onszelf in feite een beetje voor de gek…

Worden we er écht vrolijk van als we in de krant lezen dat de inflatie laag is, maar we geen enkele kans maken op de woningmarkt?

Plaats een reactie