Dat de Nederlandse huizenmarkt momenteel een veelbesproken ‘dossier’ is (zowel maatschappelijk als politiek) lijkt haast een understatement. Je hoeft de economische pagina’s van verschillende nieuwsmedia maar vluchtig te scannen en er is wel een artikel zichtbaar die de stijging van de huizenprijzen ‘absurd’ en ‘ongekend‘ noemt. Het ‘huizenmarkt-dossier’ zorgt voor veel kopzorgen bij politici en leidt tot allerlei maatschappelijke, demografische en economische problemen.
Ook op het gebied van beleggen speelt de ‘oververhitte’ huizenmarkt een rol. Beleggen in vastgoed heeft nog altijd een groot aandeel in de wereld van het beleggen. Daarnaast zorgt de aanhoudende lage rente, het verlies van rendement op spaargeld en het proberen te handhaven van koopkracht voor steeds meer interesse in beleggen en specifiek beleggen in vastgoed.
Net zoals bij elke belegging moet een (aanstaand) vastgoedbelegger zichzelf de vraag stellen: ‘wat is mijn doel?’. Is het doel specifiek rendement behalen zonder duidelijke ‘exit’ of dient er bijvoorbeeld op een bepaald moment een bepaald bedrag te zijn? Zoals ‘over X aantal jaar een bepaald bedrag hebben om kinderen te laten studeren’? Met andere woorden: wat is de focus?
In dit artikel behandelen wij twee mogelijkheden van rendement behalen met vastgoed: het investeringsrendement en het ‘cash-on-cash’ rendement. Dit om te laten zien dat een ‘vastgoed-deal’ op verschillende manieren kan worden vormgegeven (en geanalyseerd) en zodoende optimaal kan worden gestructureerd met daarbij het specifieke doel van de belegger in het achterhoofd.
Een specifieke vastgoed-deal is dus ook nooit 100% ‘goed’ of ‘fout’. Dit omdat een groot deel van de investeringsafweging afhangt van de specifieke wensen en doelen van de vastgoedbelegger. Naast de wensen en doelen is ook de risicobereidheid van de vastgoedbelegger (geld lenen bij de bank voor de aankoop van vastgoed en zo ja, hoeveel?) van belang aangezien dit van invloed is op de ‘hefboom‘.
‘Hoe rendeert mijn beleggingspand?’: het investeringsrendement
Als eerste gaan wij aandacht besteden aan het investeringsrendement. Dit is een vrij eenvoudig (te berekenen) begrip in de wereld van beleggingsvastgoed. De definitie van dit begrip is als volgt:
Investeringsrendement = (netto)winst / geïnvesteerd kapitaal x 100%
Ter illustratie van dit begrip hieronder een kort en eenvoudig voorbeeld.
Stel je hebt de mogelijkheid een vastgoed-deal te sluiten voor het kopen van een beleggingspand (2 appartementen met ieder een maandhuur van € 600,-) met een koopprijs van € 250.000,-. De jaarlijkse (bruto) huurinkomsten bedragen € 14.400,- (€ 600,- per app. x 2 app. x 12 maanden). Om het voorbeeld eenvoudig te houden gaan we uit van geen tussentijdse huuropzegging, geen leegstand en de financiering wordt volledig met eigen geld gedaan (geen lening bij de bank). Ook wordt geen rekening gehouden met eventuele (winst-)belasting. Wat is in dit voorbeeld het investeringsrendement?
- Koopprijs woning (= geïnvesteerd kapitaal want 100% eigen geld): € 250.000,-
- Jaarlijkse bruto huurinkomsten: € 14.400,-
- Jaarlijkse exploitatiekosten: € 2.400,- (16,7% van jaarlijkse bruto huur; tussen 10-20% gebruikelijk)
- Jaarlijkse netto huurinkomsten: € 12.000,-
- Jaarlijkse nettowinst: € 12.000,- (immers geen sprake van rentebetalingen en belastingen)
- Investeringsrendement: 4,8% per jaar (€ 12.000,- / € 250.000,- x 100%)
Kort gezegd geeft het investeringsrendement een indicatie van de winstgevendheid van een specifieke investering. Omdat het investeringsrendement in een percentage wordt uitgedrukt, wordt dit begrip vaak gebruikt om verschillende vastgoed-deals snel met elkaar te vergelijken en het ‘kaf van het koren’ te scheiden in een vroeg stadium.
‘Hoeveel geld komt er in mijn portemonnee terecht?’: het cash-on-cash rendement
Het tweede begrip waar in dit artikel aandacht aan wordt besteed is het cash-on-cash rendement. Dit wordt vaak gezien als een ‘complexer’ rendementsbegrip aangezien hierbij de kasstromen van een belegging grondig worden geanalyseerd. Laten we eerst beginnen met de definitie van het begrip:
Cash-on-cash rendement = jaarlijkse kasstroom (voor belasting) / geïnvesteerde geld x 100%
Ook hierbij een kort en simpel voorbeeld ter illustratie.
We gaan weer uit van de vastgoed-deal zoals hierboven bij investeringsrendement beschreven. Enige verschil hierbij is dat we in plaats van 100% financiering middels eigen geld we nu een lening af gaan sluiten bij een bank voor de aankoop van het beleggingspand. De lening die we aangaan bij de bank kent een hoofdsom van € 150.000,- (60% van de aankoopprijs), heeft een rentepercentage van 3% op jaarbasis en de aflossingen worden vastgesteld op de gehele lening aflossen in 30 jaar (€ 5.000,- per jaar aflossen). Leegstand, huuropzegging en belasting blijft hetzelfde als hierboven beschreven. Wat is nu het cash-on-cash rendement?
- Koopprijs woning: € 250.000,-
- Lening bij de bank: € 150.000,-
- Zelf nog bij te betalen (= geïnvesteerde eigen geld): €100.000,-
- Jaarlijkse bruto huurinkomsten: € 14.400,-
- Jaarlijkse exploitatiekosten: € 2.400,- (16,7% van jaarlijkse bruto huur; tussen 10-20% gebruikelijk)
- Jaarlijkse netto huurinkomsten: € 12.000,-
- Jaarlijkse rentelasten: € 4.500,- (€ 150.000,- x 3% aan rente op jaarbasis)
- Jaarlijkse aflossingen: € 5.000,-
- Jaarlijkse kasstroom: € 2.500,- (€ 12.000 netto huur -/- € 4.500 rente -/- € 5.000 aflossing)
- Cash-on-cash rendement: 2,5% per jaar (€ 2.500,- / € 100.000,- x 100%)
(In bovenstaande voorbeeld bedraagt overigens het investeringsrendement 7,5%: € 12.000,- netto huur -/- € 4.500,- rentelasten = € 7.500,- nettowinst / € 100.000,- geïnvesteerd kapitaal = 7,5%).
Cash-on-cash rendement geeft vastgoedbeleggers (net zoals het investeringsrendement) een analyse van een mogelijke vastgoed-deal, maar daarbovenop ook een beeld van de mogelijke positieve kasstromen gedurende de tijdsduur van de investering. Hiermee geeft het in zekere zin een ‘grondiger’ beeld van de vastgoed-deal.
Belangrijker nog is het feit dat een cash-on-cash analyse rekening houdt met ‘hoe is een investering gefinancierd?’. Dit is namelijk van belang als er sprake is van lange termijn schulden bij het aangaan van investeringen (zoals vaak het geval bij vastgoed-deals). Als er sprake is van lange termijn schulden (en dus van rente en aflossing) dan verschillen de begrippen investeringsrendement en cash-on-cash rendement veel van elkaar (zie hierboven: 2,5% tegenover 7,5%).
Dit komt omdat bij de berekening van het investeringsrendement geen rekening wordt gehouden met aflossingen en bij het cash-on-cash rendement wel. En als er sprake is van hoge lange termijn schulden, dan is er vaak ook sprake van (aanzienlijke) aflossingen. Hoe hoger de aflossingen, hoe groter het verschil tussen de twee rendementsberekeningen. In het geval van aanzienlijke lange termijn schulden geeft het cash-on-cash rendement een accuratere analyse van het rendement van de investering.
Focus: investeringsrendement of cash-on-cash rendement?
Beleggen betekent keuzes en afwegingen maken. Dit geldt ook voor het doel van een belegging. Ga je voor investeringsrendement of valt de keuze op cash-on-cash rendement? En hoeveel risico wil je lopen op een bepaalde investering? Deze keuzes dienen in lijn te liggen met het investeringsdoel als je de kans voor het behalen hiervan wil optimaliseren. En bij elke investeringskans moeten dit soort afwegingen en keuzes weer worden gemaakt.
Hieronder een voorbeeld om een gevoel te geven bij hoe een afweging tot stand komt bij een vastgoed-deal (en hoe je investeringsdoel hierbij een rol speelt).
Stel je hebt € 300.000,- als erfenis ontvangen en wil dit gaan beleggen in vastgoed. Je doel is niet zozeer om op de lange termijn het vermogen te laten groeien, maar om zo snel mogelijk de initiële € 300.000,- weer ‘cash’ terug te hebben. Je hebt namelijk drie jonge kinderen die je over een aantal jaar wil laten gaan studeren. Tot die tijd niks doen met het geld levert echter niks op en vermindert de koopkracht ervan. Tijdelijk de erfenis investeren en ‘cash’ laten renderen lijkt hier dus de ideale oplossing. Je bent enigszins bereid risico te lopen, maar wil niet de absolute grenzen opzoeken.
Wat is in dit geval de beste keuze kijkend naar je investeringsdoel: één beleggingspand volledig met het eigen geld van € 300.000 aankopen óf twee vergelijkbare beleggingspanden kopen (elk € 300.000,-) en hierbij een lening van € 300.000,- aangaan bij een bank? Laten we dit eens doorrekenen.
De volgende uitgangspunten zijn van toepassing:
- 3 appartementen met een maandhuur van € 750,- (per pand)
- Geen tussentijdse huuropzegging en/of leegstand
- Geen eventuele (winst)belasting
- Financiering: hoofdsom 50% van koopprijs, 3% rentepercentages en financiering in 30 jaar afgelost
Situatie 1 (volledig eigen geld)
- Koopprijs woning: € 300.000,-
- Jaarlijkse bruto huurinkomsten: € 27.000,- (€ 750 per app. x 3 app. x 12 maanden)
- Jaarlijkse exploitatiekosten: € 4.500,- (16,7% bruto huur)
- Jaarlijkse netto huurinkomsten: € 22.500,-
- Jaarlijkse nettowinst: € 22.500,- (immers geen sprake van rentebetalingen en belastingen)
- Investeringsrendement: 7,5% per jaar (€ 22.500,- / € 300.000,- x 100%)
- Cash-on-cash rendement: 7,5% per jaar (€ 22.500,- / € 300.000,- x 100%)
Situatie 2 (50% eigen geld, 50% lening bank, 2 panden)
- Koopprijs woningen: € 600.000,- (2x € 300.000,-)
- Lening bij de bank: € 300.000,- (2x € 150.000 = 50% financiering op beide panden)
- Eigen geld: €300.000,-
- Jaarlijkse bruto huurinkomsten: € 54.000,- (€ 750 per app. x 3 app. x 12 maanden x 2 panden)
- Jaarlijkse exploitatiekosten: € 8.100,- (15% bruto huur; omdat sommige kosten ‘vast’ zijn en onafhankelijk van hoeveel panden, daalt relatief gezien het aandeel exploitatiekosten)
- Jaarlijkse netto huurinkomsten: € 45.900,-
- Jaarlijkse rentelasten: € 9.000,- (€ 300.000,- x 3% aan rente op jaarbasis)
- Jaarlijkse aflossingen: € 10.000,-
- Jaarlijkse nettowinst: € 36.900,-
- Jaarlijkse kasstroom: € 26.900,-
- Investeringsrendement: 12,3% per jaar (€ 36.900,- / € 300.000,- x 100%)
- Cash-on-cash rendement: 9,0% per jaar (€ 26.900,- / € 300.000,- x 100%)
Uit bovenstaande blijkt dat het cash-on-cash rendement hoger uitkomt in de situatie dat je een lening afsluit bij de bank in plaats van vastgoed uitsluitend met eigen geld kopen. In situatie 1 duurt het ongeveer 13 jaar voordat je ‘cash’ de initiële investering van € 300.000,- hebt terugverdiend. In situatie 2 duurt dit circa 11 jaar: een versnelling van 15% / 2 jaar (!). Ook valt het afsluiten van een lening tot 50% van de verkoopwaarde nog binnen je risicobereidheid (uitgaande van de algemene uitgangspunten met betrekking tot beleggingsvastgoed).
Bovenstaande voorbeelden zijn eenvoudig en in werkelijkheid kunnen er 1001 zaken zijn die spelen bij een vastgoed-deal en direct/indirect invloed hebben op het investeringsrendement en het cash-on-cash rendement. Belangrijk is om je bewust te zijn van de verschillen tussen de twee rendementsvormen, hoe deze rendementen dienen te worden berekend en welk rendement het meest past bij je investeringsdoel van dat moment.
Samenvattend
Belangrijkste zaken die in dit artikel zijn besproken en goed zijn om te onthouden als (beginnend) vastgoedbelegger:
- Bij elke vastgoed-deal moet de vastgoedbelegger zichzelf de vraag stellen: ‘wat is mijn doel met deze vastgoedbelegging?’
- Investeringsrendement (nettowinst gedeeld door geïnvesteerd kapitaal x 100%) geeft een indicatie van de winstgevendheid van een specifieke (vastgoed-)investering
- Cash-on-cash rendement (jaarlijkse kasstroom gedeeld door geïnvesteerd geld x 100%) geeft net als investeringsrendement een analyse van een mogelijke vastgoed-deal, maar aanvullend ook een beeld van de kasstromen gedurende de investering
- In het geval van aanzienlijke lange termijn schulden (zeer gebruikelijk bij vastgoedbeleggingen) geeft het cash-on-cash rendement een accuratere analyse van het rendement van de investering
- Wees je bewust van de verschillen tussen de twee behandelde vormen van rendement, hoe deze worden berekend en welk rendement het meest past bij je investeringsdoel van dat moment.
