In dit artikel gaan wij nader in op één van de vele manieren om een mogelijke vastgoed-deal te analyseren en op grote lijnen te vergelijken met andere vastgoed-deals. Er zijn immers (als je goed zoekt) enorm veel vastgoed-deals in de markt. Een goede scheiding kunnen maken tussen pareltjes, goede en/of ronduit slechte deals is voor de (beginnende) vastgoedbelegger dan ook van levensbelang.
De manier die wij behandelen in dit artikel is de zogenaamde BAR-methode en dan specifiek de BAR in relatie tot de huurkapitalisatie-factor. Deze methode is een goede manier om een grove inschatting te maken van een vastgoed-deal en bij verschillende deals het kaf van het koren te scheiden. Zonder al te diepgaand onderzoek in de verschillende deals te hoeven doen is de eerste selectie dan al gemaakt.
Bruto aanvangsrendement en huurkapitalisatie-factor: de definities
Bruto aanvangsrendement
De BAR (in BAR-methode) staat voor bruto aanvangsrendement en wordt vaak uitgedrukt als een percentage. Voor een vastgoedinvestering wordt de BAR als volgt berekent:
Bruto aanvangsrendement = bruto huurinkomsten jaar 1 / koopprijs beleggingspand x 100 %
Als voor de aankoop van een beleggingsobject een totale investering gemoeid is van € 250.000,- en de jaarlijkse bruto huurinkomsten van dit beleggingsobject bedragen € 20.000,-, dan is de BAR in dit voorbeeld 8% (€ 20.000,- gedeeld door € 250.000,- x 100% = 8%).
Zoals je ziet kan je middels het weten van slechts twee variabelen omtrent de investering (’totale investering’ en ‘jaarlijkse bruto kasstroom’) een idee krijgen van de performance van een mogelijk interessante vastgoed-deal.
De eenvoud van de BAR-methode heeft ook keerzijden en die liggen (net als zijn kracht) in het feit dat je slechts met twee variabelen rekent. De volgende punten zijn bekende gebreken van de BAR-methode:
- Momentopname: omdat de BAR-methode een momentopname is (van jaar 1, vandaar ook aanvangsrendement) houdt deze methode geen rekening met toekomstige kasstromen. Als er bijvoorbeeld al bekend is dat in jaar 2 of jaar 3 een huurder weggaat, dan zegt een BAR (slechts kijkend naar jaar 1) niet zo veel en kan het enkel kijken met een BAR-methode zelfs een risico zijn. Daarom is het toepassen van een BAR-methode slechts een goede, eerste stap in het analyseren van deals.
- Onduidelijke definitie: er is geen volledige duidelijkheid over de precieze definitie van de BAR. Hierdoor kan discussie en onduidelijkheid optreden als wordt gewerkt met een BAR-methode. Zo zijn er verschillende opvattingen over wat wordt verstaan onder ‘koopprijs beleggingspand’. Is dit inclusief of exclusief kosten koper (bij aankoop van een bestaande woning) en als er wordt verbouwd, moeten de verbouwingskosten dan wel of niet meegenomen worden in de berekening? Over het algemeen maakt het niet uit welke definitie wordt gebruikt als maar consistent dezelfde definitie wordt gebruikt. Alleen dan is het namelijk mogelijk op een goede wijze deals te vergelijken (appels met appels vergelijken).
- Beperkte bruikbaarheid: door de twee bovenstaande gebreken is het gebruik van een BAR-methode eigenlijk alleen maar geschikt voor objecten die i) langdurig verhuurd zijn en ii) geen grote schommelingen kennen in de hoogte van de huurinkomsten. Met name het feit dat de BAR-methode een momentopname is zorgt ervoor dat deze eigenlijk niet meer bruikbaar is als één van deze twee situaties zich voordoen. Als er namelijk geen sprake is van langdurige verhuur, dan zegt een momentopname niet zoveel over het te verwachten rendement gedurende meerdere jaren. Ook bij het hebben van grote wijzigingen in huurinkomsten door de jaren heen maakt het nogal een groot verschil op welk moment je de BAR-methode toepast. In dit soort situaties is dan een methode die rekening houdt met huidige én toekomstige kasstromen (zoals de Discounted Cashflow-methode) meer op zijn plaats.
Huurkapitalisatie-factor
De huurkapitalisatie-factor is (zoals de naam al doet vermoeden) een factor en wordt daarom uitgedrukt als een regulier getal. Bij een vastgoedinvestering hanteren wij de volgende definitie:
Huurkapitalisatie-factor = aantal x de bruto jaarhuur die een koper bereid is te betalen bij aankoop
Nu is het zo dat het bij een vastgoed-deal niet alleen gaat om de kopende partij, maar ook om de verkopende partij. De definitie van huurkapitalisatie-factor kan dus ook worden uitgelegd als ‘aantal x de bruto jaarhuur die een verkoper wenst te ontvangen bij verkoop’. Maar omdat dit artikel wordt geschreven vanuit de kant van de kopende partij (de vastgoedbelegger) beperken wij ons tot ‘aantal x de huur bij aankoop’.
Het is goed om als vastgoedbelegger te weten wat marktconforme huurkapitalisatie-factoren zijn in het gebied of de regio waarin je vastgoed wilt gaan kopen. Als een huurkapitalisatie van bijvoorbeeld 15 marktconform is (15x de bruto jaarhuur) dan heb je als belegger een eerste feeling van de markt qua waarderingen/prijzen en huurontwikkelingen. Als er dan een vastgoed-deal voorbij komt waarbij de vraagprijs € 200.000,- en de bruto jaarhuur € 11.000,- is (factor 18,2), dan kan dit leiden tot de volgende vragen:
- Is de vraagprijs te hoog en heeft de verkoper onrealistische verwachtingen qua verkoopopbrengst?
- Is de bruto jaarhuur lager dan normaal door bijvoorbeeld gedeeltelijke leegstand en vertelt de huidige bruto jaarhuur niet het hele verhaal?
- Combinatie van eerste twee vragen: zit er toekomstpotentieel in de jaarhuur (door gedeeltelijke leegstand en mogelijke huurverhogingen) i.c.m. een verkoper die dit ook ziet en een deel van dit toekomstpotentieel wil verzilveren middels een (te) hoge verkoopprijs?
Ontwikkelingen in de huurkapitalisatie-factor kunnen verschillende oorzaken hebben. Zo maakt het uit of er sprake is van een verkopersmarkt (meer vraag dan aanbod; voordelig voor verkopers) of een kopersmarkt (meer aanbod dan vraag; voordeling voor kopers).
In het eerste geval zal de huurkapitalisatie-factor over het algemeen hoger zijn dan in het tweede geval: meer vraag dan aanbod bij gelijkblijvende huren leidt namelijk tot een hogere verkoop-/koopprijs en dus een hogere factor. Het tegenovergestelde is van toepassing bij een kopersmarkt (lagere verkoop-/koopprijs en lagere factor).
Kijkend naar de huidige situatie op de Nederlandse huizenmarkt is er absoluut sprake van een verkopersmarkt (meer vraag dan aanbod). Verkopers realiseren ontzettend hoge verkoopprijzen en hebben dus duidelijk voordeel bij de huidige situatie van woningtekorten.
Daarnaast zorgt de voortdurende zoektocht naar rendement (spaargeld niks meer waard door negatieve rente) voor een extra toestroom aan de vraagkant. Vastgoed is immers nog één van de weinige plekken waar rendement kan worden gemaakt. Dit zijn slechts twee van de factoren die effect hebben op de woningmarkt en de huurkapitalisatie-factor.
Door o.a. de huidige krapte op de woningmarkt i.c.m. de extra vraag door de zoektocht naar rendement, zijn beleggers bereid meer te betalen voor een beleggingsobject. Kijkend naar bovenstaande definitie zou de huurkapitalisatie-factor dan dus moeten stijgen in deze tijd. En dit is ook precies wat we zien in sommige regio’s: waarbij een paar jaar geleden een huurkapitalisatie-factor van 15 à 16 gebruikelijk was voor beleggingswoningen, zijn huurkapitalisatie-factoren van 20 à 22 nu gemeengoed geworden met soms zelfs uitschieters naar boven toe.
De relatie tussen bruto aanvangsrendement en huurkapitalisatie: de BAR-driehoek
Nu de twee begrippen bruto aanvangsrendement en huurkapitalisatie-factor helder voor de geest staan, wordt het tijd de relatie tussen beide begrippen nader te onderzoeken. Het bruto aanvangsrendement en de huurkapitalisatie-factor maken deel uit van een groter geheel dat tevens is opgebouwd uit de bruto jaarhuur en de koopprijs van een beleggingspand. Deze vier factoren tezamen vormen de driehoek die wij de BAR-driehoek noemen.
De BAR-driehoek
De BAR-driehoek kan eenvoudig als volgt worden weergegeven:
Met bovenstaande driehoek kunnen eenvoudige berekeningen bij een vastgoed-deal worden gemaakt. En dan met name gericht op het helder krijgen van de BAR (de eerste stap in filteren goede en slechte vastgoed-deals). Als je deze driehoek maar vaak genoeg gebruikt als beginnende vastgoedbelegger, merk je dat je op een gegeven moment de berekeningen zonder driehoek ernaast kunt maken. Zodoende is de BAR-driehoek een goed hulpmiddel om jezelf te trainen in het doen van (vastgoed-)berekeningen.
Laten we eens een twee voorbeelden bekijken om meer concreet de BAR-driehoek in actie te zien.
Voorbeeld 1
Een vastgoedbezitter is bereid een beleggingspand (woning) te verkopen waar een jaarlijkse bruto huur van € 12.500,- uitkomt. Je hebt enkele openbare bronnen geraadpleegd en hebt berekend dat een huurkapitalisatie-factor tussen de 14 en 17 keer gebruikelijk is in de regio waar het object staat. Wat is een realistische koop-/verkoopprijs en wat is in dit geval de BAR van de betreffende vastgoed-deal?
Om de BAR te berekenen heb je twee variabelen nodig: de bruto jaarhuur én de koopprijs van het beleggingspand. De bruto jaarhuur is bekend: € 12.500,-. Middels de bekende huurkapitalisatie-factoren kan een inschatting worden gemaakt van een realistische koopprijs:
- Koopprijs = huurkapitalisatie-factor x bruto jaarhuur
- Koopprijs = 15,5 x € 12.500,- = 193.750,-
- Realistisch bod/koopprijs = 195.000,-
In bovenstaande berekening zijn we uitgegaan van het gemiddelde (15,5) van de bandbreedte van de bekende huurkapitalisatie-factoren (tussen 14 en 17). Dit is een logische werkwijze als bijvoorbeeld de onderhoudsstaat en exacte locatie van het beleggingsobject onbekend zijn (zoals in ons voorbeeld).
Stel dat het object erg goed onderhouden is en op een centrale, aantrekkelijke locatie ligt, dan is een huurkapitalisatie-factor van 16 tot 17 een realistischer uitgangspunt (bereid om meer voor te betalen/verkoper wenst er meer voor te krijgen). In het voorbeeld zijn we hiernaast uitgegaan van een kleine afronding naar boven toe voor de uiteindelijke koopprijs (mooi afgerond bod voor het object).
Oké, een realistische koopprijs is nu bekend: € 195.000,-. Wat is in het geval van aankoop voor dit bedrag dan de BAR?
- BAR = bruto jaarhuur / koopprijs beleggingspand x 100%
- BAR = € 12.500,- / 195.000,- x 100% = 6,4%
De BAR komt bij een koopprijs van € 195.000,- uit op 6,4%. Is dit dan een goede vastgoed-deal? Dat kan niet enkel op basis van deze BAR van 6,4% gezegd worden. Dit hangt namelijk mede af van de wensen/rendementsdoelstellingen van de vastgoedbelegger, hoe het beheer van een vastgoedobject wordt ingericht (zelf of uitbesteed) én hoe de vastgoedbelegging wordt gefinancierd. Om maar een paar van de mogelijke variabelen te noemen.
In ieder geval geeft de BAR-methode wel een eerste gevoel bij de vraag of een vastgoedbelegging het waard is nader te onderzoeken.
Voorbeeld 2
Je krijgt de mogelijkheid om de woning te kopen van kennissen die kort geleden met pensioen zijn gegaan en graag kleiner willen gaan wonen. Hier heb je wel oren naar omdat dit een mooie kans biedt om je eerste beleggingspand te realiseren. Je bent bekend met het huis en weet dat met enkele kleine aanpassingen er drie verhuureenheden kunnen worden ingericht.
De kennissen willen minimaal € 335.000,- voor het huis krijgen omdat vergelijkbare huizen in de straat voor deze prijs zijn verkocht in het afgelopen jaar. Wat is in dit geval na aankoop de te verwachten BAR?
Een groot voordeel van de BAR-driehoek is dat als er enige informatie ontbreekt, je deze over het algemeen wel kunt vinden in openbare bronnen. Zo zijn gemiddelde huurprijzen/m2 en huurkapitalisatie-factoren redelijk eenvoudig te vinden op internet als je er even voor gaat zitten.
Een voorbeeld van een openbare bron voor het raadplegen van gemiddelde huurprijzen/m2 is de website van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Elk kwartaal publiceert deze vereniging cijfers over de vrije sector huurmarkt.
De huurkapitalisatie-factor is minder snel inzichtelijk en kost meer tijd om een gevoel bij te krijgen. Aantal m2 en vraagprijs zijn over het algemeen te vinden in openbare bronnen zoals Funda. Als je deze informatie (voor veel te koop staande objecten) combineert met gemiddelde huurprijzen/m2 voor die specifieke regio, dan komt daar een denkrichting uit voor een gemiddelde huurkapitalisatie-factor. Op deze wijze is het mogelijk tot een gemiddelde huurkapitalisatie-factor te komen die enigszins representatief is voor de wijk/regio/stad waar het beoogde beleggingsobject staat.
Zodoende kun je toch vaak wel een inschatting maken van de BAR bij een vastgoed-deal waar veel informatie van ontbreekt.
Allereerst is in bovenstaand voorbeeld een logisch startpunt uitzoeken wat een gemiddelde huurkapitalisatie-factor is voor de regio waar de woning staat. Voor dit voorbeeld gaan we gemakshalve uit van een bandbreedte van 17 tot 20. Hoe berekenen we dan een reële bruto jaarhuur?
- Koopprijs = huurkapitalisatie-factor x bruto jaarhuur
- € 335.000 = 18,5 x bruto jaarhuur
- Bruto jaarhuur = koopprijs / huurkapitalisatie-factor
- Bruto jaarhuur = € 335.000,- / 18,5 = € 18.000,- (afgerond)
Om bij een koopprijs van € 335.000,- en een gemiddelde huurkapitalisatie-factor van 18,5x een marktconforme belegging aan te kopen, dient de bruto jaarhuur rond de € 18.000,- uit te komen. Is het reëel om deze bruto jaarhuur te verwachten kijkend naar de aan te kopen woning en de te realiseren verhuureenheden?
Een goede manier om dit in te schatten is te kijken naar gemiddelde huurprijzen/m2. Middels deze variabele kan namelijk vrij goed worden ingeschat wat een reële, marktconforme huurprijs/m2 is. Dit omdat op deze wijze alle verschillen tussen beleggingsobjecten voor een vrij groot deel teniet worden gedaan (alles wordt teruggebracht naar slechts één m2).
In dit voorbeeld gaan we ervan uit dat in de regio waar het object staat een gemiddelde huurprijs van €12,-/m2 per maand wordt gerealiseerd én dat de drie verhuurbare eenheden in totaal 110 m2 beslaan. Met deze info kunnen we de gemiddelde bruto jaarhuur als volgt berekenen:
- Bruto jaarhuur = huurprijs/m2 per maand x 12 maanden x aantal te verhuren m2
- Bruto jaarhuur = € 12,-/m2 x 12 maanden x 110 m2 = € 16.000,- (afgerond)
De variabelen om de BAR te berekenen zijn nu bekend. Wat is dan die BAR? En wat is de huurkapitalisatie-factor als wordt gerekend met de gemiddelde huurprijs/m2 in de regio?
- BAR = bruto jaarhuur / koopprijs beleggingspand x 100%
- BAR = € 16.000,- / € 335.000,- x 100% = 4,8%
- Huurkapitalisatie-factor = aantal x de bruto jaarhuur
- Huurkapitalisatie-factor = €335.000,- / € 16.000,- = 20,9x
Uit voorgaande komt duidelijk naar voren dat de BAR lager is dan in voorbeeld 1 en dat de huurkapitalisatie-factor boven de gemiddelde banbreedte uitkomt (20,9x VS. 17-20x). Wat is hier gebeurd?
We weten dat één van de punten van de BAR-driehoek een verkoperseis is (koopprijs) en de andere twee punten marktconform zijn vastgesteld (bruto jaarhuur en huurkapitalisatie-factor). Marktconforme uitgangspunten zijn niet te veranderen bij een vastgoed-deal (dat is nu eenmaal de staat van de markt) waardoor het ‘rond rekenen’ van deze vastgoed-deal alleen maar kan door de koopprijs te wijzigen (verlagen). Een realistische koopprijs (om de woning als beleggingspand aan te kopen) is dan als volgt:
- Koopprijs = huurkapitalisatie-factor x bruto jaarhuur
- Koopprijs = 18,5 x € 16.000,- = € 296.000,-
- Realistisch bod/koopprijs = € 300.000,- (afgerond)
Je ziet dus dat de verkoopprijs met ongeveer 10% moet zakken t.o.v. de vraagprijs om de vastgoed-deal marktconform te laten zijn. Dit is een constatering die besproken kan worden met de kennissen (of zij bereid zijn te zakken in de vraagprijs). Is dit niet het geval, dan blijft hier sprake van een niet-marktconforme vastgoed-deal.
Nu hoeft dit niet te betekenen dat het een slechte deal is of dat de deal niet rendabel is. Het betekent wel dat er wellicht betere, meer marktconforme deals aanwezig zijn in de markt. De uiteindelijke beslissing van wel of niet de vastgoed-deal doen hangt (net als in voorbeeld 1) af van verschillende factoren (zoals rendementseisen, beheer vastgoedbeleggingen en financieringsstructuur).
Samenvattend
De volgende punten betreffen de belangrijkste informatie uit dit artikel:
- De BAR-methode is een goede manier om een grove inschatting te maken van een vastgoed-deal en bij verschillende deals snel en efficiënt het kaf van het koren te scheiden;
- BAR = bruto huurinkomsten jaar 1 / koopprijs beleggingspand x 100%;
- De eenvoud van de BAR-methode heeft ook keerzijden en die liggen (net als zijn kracht) in het feit dat je slechts met twee variabelen rekent;
- Huurkapitalisatie-factor = aantal x de bruto jaarhuur die een koper bereid is te betalen bij aankoop;
- Het is goed om als vastgoedbelegger te weten wat marktconforme huurkapitalisatie-factoren zijn in het gebied of de regio waarin je vastgoed wilt gaan kopen;
- De BAR-driehoek is een goed hulpmiddel om eenvoudige berekeningen te maken bij een vastgoed-deal;
- De BAR-methode geeft een eerste gevoel bij de vraag of een vastgoedbelegging het waard is nader te onderzoeken;
- De uiteindelijke beslissing van wel of niet de vastgoed-deal doen hangt af van verschillende factoren, zoals bijvoorbeeld rendementseisen, type beheer van vastgoedbeleggingen en financieringsstructuur.
