Het doen van vooronderzoek naar de verschillende soorten objecten (en specifieke kenmerken) is voor de (beginnende) vastgoedbelegger van essentieel belang. Als je gaat beginnen met beleggen in vastgoed is één van de eerste vragen die je jezelf stelt namelijk in wat voor soort vastgoed je gaat beleggen.
Het niet in beeld hebben van de potentiële risico’s van een bepaald type object of het niet aansluiten van de aard (en risico’s) van een object met de risicobereidheid van de vastgoedbelegger kan namelijk zorgen voor teleurstellende rendementen of wellicht zelfs voor verliezen.
Nu is het wel zo dat elk vastgoedobject c.q. elke vastgoed-deal een op zichzelf staande casus en investeringskans is. Het goed analyseren van elke deal als op zichzelf staande casus blijft dus essentieel voor de vastgoedbelegger.
Toch is wel in grote lijnen iets te zeggen over de verschillende typen vastgoed waar het meest in wordt belegd. Dit artikel is onderdeel van een artikelenreeks waarin in vogelvlucht de verschillende typen objecten worden beschreven. Dit om de lezer een gevoel te geven bij de verschillende categorieën van beleggingsvastgoed. Dit vormt dan vervolgens het startpunt voor een nader onderzoek in één of meerdere categorieën die de interesse wekken.
Na het behandelen van het type woningen in deel 1 van deze reeks van artikelen, behandel ik in dit tweede deel het volgende type object: kantoren. In de volgende delen van deze reeks behandel ik nog de typen objecten bedrijfsruimten en winkels. Als laatste besteed ik ook nog aandacht aan de categorie diverse/overige: hierbij komen objecten als garageboxen naar voren. Maar nu eerst deel 2 in de reeks: kantoren.
Een veelzijdige vastgoedbelegging: kantoren
Kantoren zijn voor veel vastgoedbeleggers een solide investering. Een belangrijke reden hiervoor is het aangaan van huurcontracten met bedrijven (huurders van kantoren) in plaats van met particuliere huurders zoals bij woningen. Bedrijven die kantoorruimte huren sluiten doorgaans voor meerdere jaren een huurcontract af waardoor verhuur voor langere tijd is vastgelegd (en jij als verhuurder dus meerdere jaren verzekerd bent van huurinkomsten).
Daarnaast zijn de eisen die huurders aan kantoorruimtes stellen wel vaak hoger dan de eisen die worden gesteld aan bijvoorbeeld bedrijfsruimtes. Dit komt omdat het personeel van het bedrijf gaat werken in de gehuurde kantoorruimtes en een goede kantoorruimte onder andere bijdraagt aan een positieve werkbeleving en het verlagen van ziekteverzuim.
Het voldoen aan deze hoge eisen kan zorgen voor aanzienlijke investeringen die jij als verhuurder moet plegen om het kantoorpand aantrekkelijk te krijgen/houden voor verhuur.
Kenmerken kantoren
Bereikbaarheid
Bereikbaarheid is een zeer belangrijke (zo niet de belangrijkste) succes- of faalfactor voor een kantoor als beleggingsobject. Als een kantoor moeilijk tot niet te bereiken is met het openbaar vervoer zijn potentiële huurders een stuk minder geïnteresseerd in het object als vestigingsplaats. Ook de bereikbaarheid met de auto is een belangrijk criterium waar potentiële huurders naar kijken.
Als een kantoor op een uitstekende locatie ligt (in de markt ook wel bekend als prime location) dan draagt dit bij aan de meerwaarde van het specifieke kantoorpand aangezien naar kantoren op deze locaties nagenoeg altijd een stabiele vraag is. Deze grote interesse van potentiële huurders vertaald zich dan vaak door in een bovengemiddelde tot hoge huursom.
Maar de prijzen voor het aankopen van kantoren op deze goede locaties zijn ook fors. Hiermee zorgt het aankopen van dergelijke kantoren niet automatisch voor een hoog bruto aanvangsrendement.
Weinig nuance in beoordeling objecten
Wat ik bedoel met dit kenmerk is dat er weinig ‘grijs gebied’ is tussen een goed kantoor en slecht kantoor als beleggingsobject. Bij woningen is dit grijs gebied bijvoorbeeld groter. Neem bijvoorbeeld een nog niet heel duurzame woning in een ver weg gelegen buitenwijk, maar wel goed onderhouden en goede aansluiting op uitvalswegen. Dit is bijvoorbeeld een woning die niet top is, maar ook niet slecht. Een dergelijke woning zou doorgaans zonder veel problemen kunnen worden verhuurd.
Bij kantoren is deze situatie anders en moet het object eigenlijk ruim voldoende tot goed scoren op alle onderdelen om als een goed beleggingsobject te kwalificeren (en deze kwalificatie vast te houden).
Zo moet een kantoor onder andere goed bereikbaar zijn, op een goede locatie liggen, duurzaam zijn, voldoende faciliteiten beschikbaar hebben (restaurant, parkeergarage, etc.) en zorgen voor/bijdragen aan een gezonde werkomgeving voor het kantoorpersoneel. Als een kantoor één of meer van deze eisen onvoldoende invult, dan daalt het object snel van een goed te verhuren object naar een matig tot slecht te verhuren object.
Een belangrijke reden voor de dunne lijn tussen goede en slechte kantoren is het feit dat er in de kantorenmarkt sprake is van een zogenaamde kopers-/huurdersmarkt. Ter illustratie: de NVM heeft in een rapport van juni 2021 aangegeven dat er in 2020 ongeveer 1.000.000 m2 aan vraag was naar kantoorruimte, maar hiertegenover stond ongeveer 5.500.000 m2 (!) aan aanbod van kantoorruimte.
Het aanbod van kantoren is dus enkele malen groter dan de vraag naar kantoren waardoor de potentiële kopers/huurders een betere onderhandelingspositie hebben dan de verkopers/verhuurders (er is immers meer aanbod dan vraag).
Niet alleen leidt dit tot lagere verkoopprijzen en huursommen, maar ook tot hogere eisen die potentiële kopers/huurders stellen aan het kantoor. Er is immers toch voldoende aanbod in de markt. Het is dus aan de verkoper/verhuurder van het kantoor om zich positief te onderscheiden van het grote aanbod.
Focus op gezonde werkomgeving
Een gezonde werkomgeving draagt bij aan een positieve werkbeleving voor de werknemers, maar zorgt daarnaast ook voor minder ziekteverzuim en voor betere prestaties van werknemers. Gezondheid is voor veel bedrijven een speerpunt binnen de organisatie en dit aspect speelt een steeds grotere rol bij de keuze van de vestigingsplaats van het kantoor.
Bedrijven zelf organiseren al veel omtrent dit thema (bijvoorbeeld stimuleren van loopmomenten gedurende de dag en gebruiken van ergonomische hulpmiddelen), maar ook de kantoorfaciliteiten kunnen hier aanzienlijk aan bijdragen.
Voorbeelden van faciliteiten die onderdeel zijn van het kantoorgebouw (en kunnen bijdragen aan een meerwaarde voor de verhuurder) zijn een goede luchtventilatie, een inpandig aanbod van sportfaciliteiten, de aanwezigheid van een restaurant waar gezonde maaltijden worden geserveerd en ruim voldoende daglicht.
Omdat het onderwerp gezondheid een belangrijk thema is voor bedrijven én de kantorenmarkt een kopers-/huurdersmarkt is, is een voldoende niveau van bovenstaande aspecten een ondergrens waar een kantoorpand minimaal aan moet voldoen (in ieder geval voldoende daglicht aanwezig en een goede luchtventilatie). Zonder deze basale faciliteiten zal de interesse in het kantoorpand minimaal tot nihil zijn. Omdat er een groot aanbod is van kantoorruimte, draagt het aanbieden van aanvullende gezondheidsfaciliteiten zeker bij aan de verhuurbaarheid/verkoopbaarheid van het object.
Voordelen kantoren
Duurzame beleggingsobjecten
De reis naar een duurzame toekomst is inmiddels ingezet en groene, duurzame energie speelt hierbij een cruciale rol. Dit geldt voor alle sectoren en zo ook voor het verhuren/exploiteren van vastgoed. Binnen deze sector is duurzaamheid het meest actueel bij het type object kantoren. Kantoren dienen namelijk per 1 januari 2023 over een energielabel te beschikken met de kwalificatie C of beter (bron: RVO). Als het kantoor niet aan deze eis voldoet, dan mag het object vanaf 1 januari 2023 niet langer als kantoor worden gebruikt.
Het op orde hebben van de duurzaamheidsvraag wordt voor vastgoedbeleggers steeds meer een basale vereiste in plaats van een punt waarop ondernemers zich kunnen onderscheiden. Door bovenstaande eis per 1 januari 2023 weten beleggers die kantoren exploiteren dat het onderwerp duurzaamheid voor de voorzienbare toekomst ‘geregeld’ is. De eis kan op dit moment enerzijds zorgen voor de nodige investeringen om een energielabel C te realiseren, maar als dit label er eenmaal is dan betekent dit anderzijds dat er de komende jaren sprake is van een duurzame vastgoedbelegging.
Als laatste kan bovenstaande eis ook inspelen op de wensen van specifieke vastgoedbeleggers, bijvoorbeeld beleggers die het duurzaamheidsvraagstuk als absolute topprioriteit hebben bij het opbouwen van hun vastgoedportefeuille. Kantoren bieden dus op meerdere manieren de mogelijkheid op een duurzame wijze te beleggen in vastgoed.
Relatief goedkoop in vergelijking met woningen
Hierbij kijk ik naar de huurkapitalisatiefactor aangezien deze factor één van de meest gebruikte manieren is om de marktwaarde van een vastgoedobject te bepalen. In het eerste deel van deze artikelenreeks (woningen) komt naar voren dat de BAR voor woningen eind 2020 rond de 5% lag. Dit betekent een huurkapitalisatiefactor van 20 (100% gedeeld door 5% = 20). Anders gezegd: eind 2020 werd er gemiddeld 20 keer de bruto jaarhuur betaald voor een woning waardoor de BAR uitkwam op 5%.
Als we dit vergelijken met het type object kantoor, dan zien we hier een aanzienlijk verschil tussen kantoren en woningen. In het eerder aangehaalde rapport van de NVM van juni 2021 (hier) staat vermeld dat over 2020 er ongeveer 7% aan BAR werd gerealiseerd bij kantoren op ‘overige locaties’ (gemiddelde BAR van ‘overige locaties’ binnen en buiten Randstad). Dit staat gelijk aan een huurkapitalisatiefactor van 14,3 (100% gedeeld door 7%) en deze ligt hiermee 30% (!) lager dan de factor voor woningen. De terugverdientijd van een belegging in kantoren is hiermee bijna 6 jaar korter dan die voor woningen.
De NVM gebruikt op haar beurt weer informatie van Cushman & Wakefield (internationale speler binnen de markt van Commercieel Vastgoed).
Nu is het niet zo dat per definitie een belegging in kantoren beter of slimmer is dan een belegging in woningen. Het is zo dat de terugverdientijd over het algemeen korter is voor kantoren in vergelijking met woningen, maar dit komt omdat het exploiteren van een kantoor vaak risicovoller is dan het verhuren van een woning. Het verhuren van een kantoor kent meer risico’s waardoor een belegger een hoger rendement wenst/eist (en dus de terugverdientijd korter wordt). Het omgekeerde geldt voor woningen: dit type object geldt over het algemeen als een belegging met weinig risico waardoor beleggers genoegen nemen met een laag, maar zeker rendement (en dus een langere terugverdientijd).
Kortom: kantoren zijn relatief gezien goedkoper dan woningen (lagere huurkapitalisatiefactor) omdat beleggers een hoger rendement eisen bij het verhuren van kantoren. Beleggers eisen dit hogere rendement als gevolg van het hogere risico dat verhuren van kantoren met zich meebrengt in vergelijking met verhuren van woningen. Als je als vastgoedbelegger ervaring hebt met het verhuren van kantoren en/of je weet de risico’s van het verhuren van kantoren te beperken, dan kan de lagere huurkapitalisatiefactor van kantoren zorgen voor interessante beleggingsmogelijkheden.
Goede mogelijkheden indeelbaarheid
Met indeelbaarheid bedoel ik de mogelijkheid om de indeling van een pand te kiezen of te veranderen zonder dat hiervoor een bouwvergunning nodig is. Kantoren lenen zich uitstekend voor het splitsen van etages in verschillende eenheden om zodoende één etage te verhuren aan meerdere huurders. Het is namelijk eenvoudig een etage kantoorruimte te splitsen door bijvoorbeeld enkele wanden te plaatsen.
Hiernaast kan een kantoorpand op zichzelf (door aanwezigheid meerdere etages) zonder aanpassingen flexibel worden ingedeeld. En flexibiliteit zorgt voor meer mogelijkheden tot verhuur en meer mogelijkheden tot verhuur zorgt weer voor een afname van het risico op leegstand.
Een grotere indeelbaarheid zorgt niet alleen voor een afname van het leegstandsrisico. Het draagt ook bij aan het beter kunnen managen van het concentratierisico (beperkt aantal huurders). Een kantoorpand kan uiteraard worden verhuurd aan één grote huurder, maar hierbij is er sprake van een groot concentratierisico. Als deze huurder immers wegvalt, dalen de huurinkomsten in één keer van 100% naar 0%.
Een betere spreiding in aantal huurders beperkt dit risico. En kantoren bieden goede mogelijkheden voor het aanbrengen van deze spreiding. Niet alleen kunnen etages afzonderlijk worden verhuurd aan verschillende huurders (bijvoorbeeld vijf huurders verdeeld over vijf etages), maar ook kunnen etages eenvoudig worden gesplitst in meerdere eenheden om de spreiding te vergroten. Een groot voordeel van kantoren is deze flexibiliteit in indeelbaarheid.
Transformeren van kantoren in woningen
Leegstand is niet alleen slecht voor de verhuurder (geen huurinkomsten), maar langdurige leegstand heeft ook een nadelig effect op de leefbaarheid van een bepaalde regio. Logischerwijs willen gemeenten hierdoor langdurige leegstand oplossen en/of voorkomen. Daarnaast speelt ook nog steeds de behoefte aan extra woonruimte. Deze twee ontwikkelingen kunnen worden aangepakt middels het transformeren van bestaand vastgoed.
Transformeren van bestaand vastgoed betekent het wijzigen van het type object in een ander type object. Bijvoorbeeld het transformeren van kantoorpanden in appartementen. Oude, leegstaande kantoorpanden worden dan omgebouwd tot nieuwe, moderne appartementen. Op deze wijze verdwijnt de langdurige leegstand van de kantoorpanden en komt er extra woonruimte beschikbaar.
Aan het transformeren van vastgoed zitten wel enkele haken en ogen (bron: Rijksoverheid). Denk hierbij bijvoorbeeld aan langdurige vergunningstrajecten en het moeten voldoen aan lokale regelgeving. Maar hiertegenover staat weer de kans op hoge rendementen. De kantoorpanden die langdurig leegstaan kunnen voor een lage prijs worden aangekocht en als de transformatie eenmaal succesvol is afgerond, worden de nieuwe woningen voor hoge prijzen weer verkocht of verhuurd tegen marktconforme huren. Hiermee staan tegenover de risico’s van transformatie keurige rendementen die het onderzoeken waard zijn.
Nadelen kantoren
Opkomst thuiswerken door Coronacrisis
De afgelopen twee jaar is (grotendeels) thuiswerken de norm geweest door de Coronamaatregelen. In de eerste maanden van verplicht thuiswerken moesten veel werknemers en werkgevers wennen aan deze situatie. Inmiddels hebben werknemers echter hun draai gevonden in deze nieuwe werksituatie en veel werkgevers hebben al aangegeven dat een groot deel van de tijd thuiswerken de norm blijft (ook na Corona).
Deze ontwikkeling heeft logischerwijs gevolgen voor de kantorenmarkt. Meer thuiswerken betekent automatisch minder werken op kantoor. En ook al zal er voor verreweg de meeste bedrijven wel een fysiek kantoor aanwezig blijven, voor de meeste bedrijven zal minder kantooroppervlakte nodig zijn. Dit is ook voordelig voor bedrijven: er hoeft dan namelijk minder uitgegeven te worden aan huur.
Niet alleen de omvang van de kantoorruimte verandert door de ontwikkelingen omtrent Corona. Ook de gewenste functie van een kantoorruimte wijzigt. Zo is een trend waarneembaar waarbij de huurderswens wijzigt van werkplekken naar vergaderruimtes. Dit is een logische trend: werken kan thuis, maar het ontvangen van klanten en relaties is thuis niet zo eenvoudig. Hierdoor is er behoefte aan nette en flexibele vergader- en ontvangstruimtes waar deze afspraken kunnen plaatsvinden.
Deze ontwikkelingen omtrent Corona hoeven niet per definitie een nadeel te zijn voor de vastgoedbelegger. Risico’s en nieuwe ontwikkelingen bieden immers ook nieuwe kansen en mogelijkheden voor succes. Het is echter wel zo dat er een proactieve houding nodig is bij de vastgoedbelegger om deze risico’s en ontwikkelingen te pareren en om te buigen tot kansen. Als er echter geen actie wordt ondernomen (bijvoorbeeld deel van kantoorruimte ombouwen tot luxe vergaderruimtes) dan loopt de belegger achter de feiten en ontwikkelingen aan en dat is een gevaarlijke positie om jezelf in te bevinden.
Vakinhoudelijke kennis is een vereiste voor succes
Voor het succesvol verhuren van kantoren is vakinhoudelijke kennis en ervaring nodig. Hierdoor is dit type object wellicht geen passende eerste keuze voor een beginnend vastgoedbelegger. Uiteraard zijn uitzonderingen altijd mogelijk, maar over het algemeen kan een beginnend vastgoedbelegger beter beginnen met het type object woningen om ervaring en kennis op te doen als belegger. Als deze eerste stap is gezet, dan kunnen objecten als kantoren, winkels en bedrijfsruimtes worden onderzocht als volgende objectcategorie.
De kantorenmarkt is een gebied binnen de markt van vastgoedbeleggingen met een geheel eigen dynamiek. Hierdoor is op de hoogte zijn van de ontwikkelingen binnen deze specifieke markt essentieel om succesvol kantoren te exploiteren. Hiernaast is dit type object sterk afhankelijk van de ontwikkelingen binnen de economie waardoor de dynamiek binnen deze markt veel volatieler is dan bijvoorbeeld de markt voor verhuur van woningen (vrij robuuste, aanhoudende vraag). Tevens is het kunnen beoordelen van de eindmarkt van de huurder (uiteindelijk de bron van de huurinkomsten) een eigenschap die je als vastgoedbelegger moet bezitten omdat je hiermee namelijk de kwaliteit van de huurstroom en huurder bepaald.
Bovenstaande voorbeelden zijn slechts enkele aspecten die onderdeel uitmaken van de vakinhoudelijke kennis die nodig is bij het verhuren van kantoren. Hierdoor is het bezitten van kennis en ervaring in het verhuren van objecten én het kunnen beoordelen van (financiële) ontwikkelingen en cijfers geen overbodige luxe voor de vastgoedbelegger die zich wil gaan begeven op de kantorenmarkt.
Relatief veel eigen geld nodig voor aankoop objecten
Zoals je hebt kunnen lezen in deel 1 van deze artikelenreeks (woningen) zijn financiers bereid een aanzienlijk deel van de marktwaarde in verhuurde staat te financieren bij woningen. In sommige gevallen zelfs tot 90% van deze marktwaarde. Hierdoor is het mogelijk om bij de aankoop van woningen een relatief beperkte eigen inbreng te doen en toch een financiering te krijgen.
Dit is een ander verhaal bij de aankoop van een kantoor voor de verhuur. De meeste geldverstrekkers zijn terughoudend om een groot deel van de marktwaarde in verhuurde staat van kantoren te financieren. Dit omdat er meer en grotere risico’s spelen bij de verhuur van kantoren dan bij de verhuur van woningen. Deze terughoudendheid zie je terug in de maximale financieringsnorm die wordt gehanteerd door geldverstrekkers. Over het algemeen zijn deze partijen bereid om tussen de 70% (moderne, duurzame kantoren op goede locatie) en 50% (gemiddeld kantoor op een gemiddelde locatie) van de marktwaarde in verhuurde staat te financieren.
Dit betekent dat voor een modern, duurzaam kantoor op een goede locatie met een marktwaarde in verhuurde staat van € 600.000,- de vastgoedbelegger minimaal € 180.000,- aan eigen inbreng mee moet nemen. Omdat dit de maximale financieringsnorm is, zal de eigen inbreng bij dit specifieke object in de praktijk waarschijnlijk eerder tussen de € 200.000,- en € 250.000,- uitkomen. Dit zijn aanzienlijke bedragen.
De hoge mate van eigen inbreng is een tweede reden (naast vakinhoudelijke kennis) om eerst woningen aan te kopen voor de verhuur alvorens kantoren, winkels en/of bedrijfsruimtes aan te kopen. Niet alleen kan hierdoor kennis en ervaring op worden gedaan met de verhuur van woningen, maar ook de hoge eigen inbreng kan worden gegenereerd uit de verhuur van woningen. Voor deze verhuur is immers een beperkte eigen inbreng nodig waardoor alle extra huurinkomsten kunnen worden opgespaard voor het voldoen van de hoge eigen inbreng voor het tweede type object, bijvoorbeeld een kantoor.
