De verschillende typen beleggingsvastgoed – Deel 3: Bedrijfsruimten

Het doen van vooronderzoek naar de verschillende soorten objecten en hun specifieke kenmerken is voor de (beginnende) vastgoedbelegger van essentieel belang. Als je gaat beginnen met beleggen in vastgoed is één van de eerste vragen die je jezelf stelt namelijk in wat voor soort vastgoed je gaat beleggen.

Het niet in beeld hebben van de potentiële risico’s van een bepaald type object of het niet aansluiten van de aard en risico’s van een object met de risicobereidheid van de vastgoedbelegger kan namelijk zorgen voor teleurstellende rendementen of wellicht zelfs voor verliezen.

Nu is het wel zo dat elk vastgoedobject c.q. elke vastgoed-deal een op zichzelf staande casus en investeringskans is. Het goed analyseren van elke deal als op zichzelf staande casus blijft dus essentieel voor de vastgoedbelegger.

Toch is wel in grote lijnen iets te zeggen over de verschillende typen vastgoed waar het meest in wordt belegd. Dit artikel is onderdeel van een artikelenreeks waarin in vogelvlucht de verschillende typen objecten worden beschreven. Dit om de lezer een gevoel te geven bij de verschillende categorieën van beleggingsvastgoed. Dit vormt dan vervolgens het startpunt voor een nader onderzoek in één of meerdere categorieën die de interesse wekken.

Na het behandelen van het type woningen en het type kantoren, behandel ik in dit derde deel het volgende type object: bedrijfsruimten. In de laatste twee delen van deze reeks behandel ik vervolgens nog het type object winkels en de categorie diverse/overige. Bij deze laatste categorie komen objecten als garageboxen en zorgvastgoed naar voren. Maar nu eerst deel 3 in de reeks: bedrijfsruimten.

Een vastgoedbelegging met een breed scala: bedrijfsruimten

Net als kantoren zijn bedrijfsruimten voor veel vastgoedbeleggers een stabiele investering.

Dit komt voor een groot deel voort uit het feit dat huurders van bedrijfsruimten nagenoeg altijd bedrijven zijn. Bedrijven sluiten in de regel voor meerdere jaren een huurcontract af. Enerzijds omdat dit de continuïteit van het bedrijf ten goede komt (vestigingszekerheid), maar ook omdat het verhuizen van een bedrijf naar een nieuwe locatie onnodig hoge kosten met zich meebrengt.

Voor de vastgoedbelegger is het als verhurende partij ook prettig om de verhuur voor een langere periode contractueel vast te leggen. Zo zorgt het onder andere voor minder werk/zorgen zoals het vinden van nieuwe huurders bij het aflopen van het huurcontract, het moeten plegen van eventuele investeringen om het object weer klaar te maken voor verhuur, etc. Maar zeker ook het vastleggen van huurinkomsten voor meerdere jaren is voor de vastgoedbelegger een comfortabele en gewenste situatie.

Als het huurcontract uiteindelijk afloopt en niet wordt vernieuwd of er wordt tussentijds opgezegd, dan kan echter wel een situatie ontstaan die kan leiden tot aanzienlijke kosten voor jou als verhuurder. Bedrijfsruimten worden in de regel namelijk ingericht/aangepast aan de wensen van de huurder. Dit geldt zeker voor huurders die actief zijn in een vrij specifieke branche zoals bijvoorbeeld tandartsen of kinderdagverblijven.

Als dit type huurder opzegt kan het zo zijn dat er flinke kosten/investeringen nodig zijn om de bedrijfsruimte aan te passen. Dit zodat het bedrijfspand niet alleen aantrekkelijk is voor tandartsen of kinderdagverblijven als mogelijke nieuwe huurders, maar ook voor andere bedrijven die niet zulke specifieke indelingen/kenmerken vragen van een bedrijfspand.

Het maken van dergelijke aanpassingskosten is dan nodig om de verhuurbaarheid van de bedrijfsruimte op peil te houden, uit een zo groot mogelijke poel potentiële nieuwe huurders te vissen en zodoende de leegstandsperiode tot een minimum te beperken.

Kenmerken bedrijfsruimten

Veel subtypes: keuzeflexibiliteit

De categorie bedrijfsruimten is er een die bestaat uit veel verschillende subtypes qua object.

Bij woningen heb ik beschreven dat de categorie woningen is onder te verdelen in de subtypes appartementen, eengezinswoningen en meergezinswoningen. Doordat er slechts drie subtypes zijn binnen de categorie woningen is dit een vrij overzichtelijk type object.

Dit is anders voor de categorie bedrijfsruimten. Zo zijn er bij wijze van spreken 1001 subtypes te onderscheiden die allen met valide argumenten onder de categorie bedrijfsruimten kunnen worden geschaard. Enkele voorbeelden van deze subtypes zijn horecapanden (met een verdere onderverdeling in cafés, restaurants en hotels), distributiecentra, bedrijfshallen en bedrijfsunits.

Door het groot aantal subtypes binnen deze categorie beleggingsobject heeft het objecttype bedrijfsruimten een hoge mate van heterogeniteit (hoge mate van diversiteit). Dit in tegenstelling tot de categorie woningen die vrij homogeen van aard is (hoge mate van gelijkheid). Door deze diversiteit is er voor de vastgoedbelegger binnen de categorie bedrijfsruimten veel keuze qua specifiek type object.

Een hotel en een logistiek distributiecentrum zijn bijvoorbeeld twee totaal verschillende objecten, maar vallen wel beide binnen het type object bedrijfsruimte. Dit maakt de categorie bedrijfsruimten qua keuzeflexibiliteit een interessante optie voor de vastgoedbelegger.

Focus op logistiek vastgoed

Alhoewel de categorie bedrijfsruimten bestaat uit veel diverse subtypes, is er de afgelopen jaren een duidelijke focus geweest op logistiek vastgoed. Hierbij moet worden gedacht aan distributiecentra en hieraan gerelateerde opslagruimten. Met name de enorme groei van online winkelen/handelen is een belangrijke oorzaak van deze focus.

Deze grote interesse in en vraag naar logistiek vastgoed heeft logischerwijs ook gezorgd voor een daling van het bruto aanvangsrendement van dit type vastgoed. De grote interesse vanuit de kant van de beleggers zorgt er namelijk voor dat kopers genoegen nemen met een lager rendement (hogere koopprijs) om degene te zijn die het object uiteindelijk koopt. Deze dalende BAR komt duidelijk naar voren in onderstaande tabel afkomstig uit het NVM-rapport over 2021 inzake logistiek vastgoed.

Reeks Artikelen Beleggingsvastgoed Bedrijfsruimten BAR Tabel NVM
BAR-gemiddelden logistiek vastgoed tussen 2012 en 2020 (bron: NVM-rapport over 2021). De NVM gebruikt op haar beurt weer informatie van Cushman & Wakefield (internationale speler binnen de markt van Commercieel Vastgoed).

Dat logistiek vastgoed de afgelopen jaren de voorkeur heeft gehad bij beleggers in bedrijfsruimten, blijkt onder andere uit de volgende tabel die ook terug te vinden is in het eerder genoemde NVM-rapport. Uit het rapport blijkt overigens niet wat de NVM verstaat onder ‘bedrijfsgebouwen’, maar de tabel onderstreept wel de focus op logistiek vastgoed: ca. 75% van beleggingen in bedrijfsgebouwen in 2020 betrof logistiek vastgoed.

reeks artikelen beleggingsvastgoed bedrijfsruimten aandeel log. vastgoed bron nvm rapport over 2021
Onderverdeling beleggingen in bedrijfsgebouwen tussen 2010 en 2020 (bron: NVM-rapport over 2021).

Grote impact leegstand en/of ouderdom

Net zoals bij het type object kantoren is er bij bedrijfsruimten een scherp contrast tussen goede objecten die erg gewild zijn en de overige mindere/slechte objecten. Dit scherpe contrast is onder andere zichtbaar in het al snel ‘doorzakken’ van objecten die niet up-to-date zijn/blijven van een goede naar een slechte kwalificatie. Een bedrijfsruimte wordt over het algemeen als goed/kansrijk of als slecht/uitdagend beoordeeld als beleggingsobject. Het gebied tussen deze twee kwalificaties is gering.

Dit wordt ook aangehaald in de factsheet ‘Bedrijfsruimtemarkt Nederland – 2020‘ van Troostwijk. Gesteld wordt dat beleggers met name geïnteresseerd zijn in langjarig verhuurde, moderne logistieke objecten (in lijn met wat hierboven is genoemd inzake logistiek vastgoed). Dit zijn de ‘pareltjes in de markt’ qua bedrijfsruimten en dit uit zich in de eerder genoemde dalende bruto aanvangsrendementen voor deze objecten.

Hierna komt het midden en lagere marktsegment waarnaar de vraag een stuk minder is en de bruto aanvangsrendementen gemiddeld tot hoog zijn. Onder deze segmenten bevindt zich de onderkant van de markt met objecten die sterk verouderd zijn en/of waar sprake is van structurele leegstand.

Als er sprake is van verouderde en/of leegstaande bedrijfsruimtes, dan bedraagt de verkoopprijs in de meeste gevallen niet veel meer dan de grondprijs per vierkante meter waar het object op staat. Het maakt in een dergelijke situatie dan in feite niet uit dat er überhaupt nog een object op de grond staat!

De impact van ouderdom en/of leegstand is voor bedrijfsruimten dus aanzienlijk en is groter voor dit type object dan voor de andere type objecten. Het leeuwendeel van de waarde van een bedrijfsruimte wordt bepaald door enerzijds de moderniteit van het object en anderzijds de huurder en de juridische looptijd van het huurcontract. Om de waarde van de belegging op peil te houden, is het voor de vastgoedbelegger dus van essentieel belang om deze zaken goed geregeld te hebben en te houden.

Voordelen bedrijfsruimten

Langdurig vaststaande kasstroom

Eén van de grote voordelen van beleggen in bedrijfsruimten is het feit dat de looptijd van de huurcontracten zich vaak uitstrekt over meerdere jaren. Niet alleen zorgt dit voor verhuurzekerheid voor de vastgoedbelegger als er eenmaal een huurder is gevonden, maar nog belangrijker voor een contractueel vaststaande, meerjarige inkomende kasstroom in de vorm van huurinkomsten.

Dat dit een zeer belangrijk en positief aspect is van beleggen in bedrijfsruimten wordt onderstreept door het feit dat de meest gewilde bedrijfsruimten bestaan uit langjarig verhuurde, moderne logistieke bedrijfsruimten. En met langjarig wordt binnen dit deel van de vastgoedmarkt ook daadwerkelijk lang bedoeld: denk hierbij aan contractuele afspraken tussen huurder en verhuurder die gelden voor minimaal 10 jaar!

Belangrijk om hierbij nog te vermelden is dat dit aspect van beleggen in bedrijfsruimten niet alleen speelt bij de vastgoedbeleggers, maar ook bij de financiers van de vastgoedbelegger. Stel dat er bijvoorbeeld sprake is van een bedrijfsruimte met een redelijke kwalificatie. Hierdoor is er niet met grote zekerheid te zeggen dat na het aflopen van het huidige huurcontract er snel een nieuwe huurder wordt gevonden. In dergelijke gevallen zullen financiers vaak de looptijd van de financiering relateren aan de resterende looptijd van het huurcontract.

Op deze wijze verkleinen de financiers het risico op wanbetaling op de financiering (een zogenaamde default-situatie). Gedurende de looptijd van de financiering is er immers sprake van contractuele verhuur en dus inkomsten om de rente en aflossing te kunnen voldoen. Als tegen de tijd dat de financiering afloopt er sprake is van vernieuwing van het huurcontract, dan kan de financiering worden verlengd. Er is dan immers weer sprake van contractueel vaststaande huurinkomsten en dus voldoende kasstroom om rente en aflossing te voldoen.

Voor de vastgoedbelegger is het van belang om bovenstaand aspect in het hoofd te houden als hij/zij financieringsmogelijkheden gaat onderzoeken voor bedrijfsruimten. Zeker als het objecten betreft die niet tot de top van de markt behoren en daardoor risicovollere vastgoed-deals betreffen.

Relatief lage jaarlijkse onderhoudskosten

Elke vastgoed-deal is een op zichzelf staande casus waardoor elke vastgoed-deal uniek is. Maar over het algemeen geldt voor bedrijfsruimten dat de jaarlijkse onderhoudskosten die jij als verhuurder voor je rekening moet nemen relatief laag zijn vergeleken met andere type objecten.

In ons artikel over exploitatiekosten komt naar voren dat de bandbreedte van deze kosten bij een vastgoedbelegging ongeveer ligt tussen de 7,5% (lage kosten) en 20% (hoge kosten) van de bruto huurstroom. De exploitatiekosten van bedrijfsruimten ligt over het algemeen aan de onderkant (lage kosten) van deze bandbreedte. Dit komt voor een groot deel door de lage jaarlijkse onderhoudskosten.

Neem bijvoorbeeld een bedrijfshal of opslaglocatie die jij als vastgoedbelegger hebt aangekocht voor verhuur aan derden. Een dergelijk object is in feite niets meer dan een grote ruimte met vier muren en een dak. De faciliteiten binnen het object zijn voldoende, maar hoeven niet van hogere kwaliteit te zijn dan het minimale vereiste. En hoeveel kan er nu per jaar worden versleten/beschadigd als de ruimte enkel wordt gebruikt voor de opslag van dozen, producten, voorraad, etc.?

De aard van veel subtypes binnen het type object bedrijfsruimten maakt dat het jaarlijkse onderhoud hierdoor over het algemeen van een relatief laag niveau is. In vergelijking met een modern kantoor voorzien van alle faciliteiten (airconditioning, zonwering, sportschool, hoogwaardige sanitaire voorzieningen, etc.) zijn er veel minder zaken/faciliteiten binnen een moderne opslaglocatie die jaarlijks onderhoud nodig hebben.

Maar nogmaals: dit blijft een aspect dat per vastgoed-deal kan verschillen. Er zijn immers altijd uitzonderingen die de regel bevestigen.

Relatief goedkoop in vergelijking met woningen

Net als in ons artikel over kantoren kijk ik bij dit aspect naar de huurkapitalisatiefactor.

Dit omdat deze factor één van de meest gebruikte manieren is om de marktwaarde van een vastgoedobject te bepalen. In het eerste artikel van deze artikelenreeks (woningen) heb ik beschreven dat de BAR voor woningen eind 2020 rond de 5% lag. Dit betekent een huurkapitalisatiefactor van 20 (100% gedeeld door 5% = 20). Anders gezegd: eind 2020 werd er gemiddeld 20 keer de bruto jaarhuur betaald voor een woning waardoor de BAR uitkwam op 5%.

Als we dit vergelijken met het type object bedrijfsruimten, dan zien we hier een aanzienlijk verschil tussen bedrijfsruimten en woningen. In de eerder meermaals aangehaalde factsheet van Troostwijk (hier) wordt vermeld dat over 2020 er tussen de 4,5% en 7% aan BAR werd gerealiseerd bij de beste bestaande objecten (bestaande bouw en voor minimaal 10 jaar verhuurd).

Uitgaande van een gemiddelde BAR van 6% bij deze objecten komt dit neer op een huurkapitalisatiefactor van 16,7 (100% gedeeld door 6%). Hierdoor ligt deze factor ongeveer 17% lager dan de factor voor woningen. De terugverdientijd van een belegging in bedrijfsruimten is hiermee een dikke 3 jaar korter dan die voor woningen.

Over het algemeen geldt dat het exploiteren van een bedrijfsruimte risicovoller is dan het verhuren van een woning. Het verhuren van een bedrijfsruimte kent meer risico’s waardoor een belegger een hoger rendement wenst/eist en dus de terugverdientijd korter wordt. Als je echter als vastgoedbelegger ervaring hebt met het verhuren van bedrijfsruimten en/of je weet de risico’s van het verhuren van bedrijfsruimten te beperken, dan kan de lagere huurkapitalisatiefactor van bedrijfsruimten zorgen voor interessante beleggingsmogelijkheden.

Daarnaast kan ook beargumenteerd worden dat het verhuren van een bedrijfsruimte aan een goed lopend bedrijf met een huurcontract dat nog minimaal 10 jaar loopt in essentie minder risicovol is dan het verhuren van een woning aan een particulier met een huurcontract voor onbepaalde tijd (ieder moment opzegbaar).

Dit laatste benadrukt enerzijds de noodzaak tot het analyseren van elke vastgoed-deal als op zichzelf staande casus en anderzijds toont het de aanwezigheid van mooie beleggingskansen binnen het type object bedrijfsruimten.

Nadelen bedrijfsruimten

Specifieke subtypes, specifieke huurders

Eerder in dit artikel is naar voren gekomen dat het type object bedrijfsruimten een categorie is met veel subtypes. Dit kenmerk kan voor een vastgoedbelegger een voordeel zijn (veel keuzemogelijkheden qua specifieke aard beleggingsobject), maar zeker ook een nadeel. Een voorbeeld van een groot nadeel van deze heterogeniteit is het feit dat specifieke huurders nodig zijn voor specifieke subtypes.

Denk bijvoorbeeld aan horecapanden zoals cafés en restaurants. Als een huurder opzegt en/of het huurcontract loopt af, dan moet een nieuwe huurder worden gevonden. Gezien het specifieke karakter van het object dient er ook een specifieke huurder gevonden te worden. Een ander bedrijf zoals bijvoorbeeld een logistieke dienstverlener of schadeherstelbedrijf is bij voorbaat niet geschikt als nieuwe huurder. Hierdoor zorgt een specifieke bedrijfsruimte voor een kleinere poel aan potentiële nieuwe huurders.

Niet alleen is het een risico dat bij een huurderswisseling de poel van potentiële nieuwe huurders waaruit kan worden gevist kleiner is. Ook het feit dat is belegd in een beleggingsobject van een specifieke aard gericht op een specifieke sector zorgt voor een extra sectorrisico. Neem het horecapand zoals hierboven beschreven. Als de betreffende sector in zwaar weer verkeert zoals de afgelopen twee jaar het geval was door de Coronacrisis, dan werkt dit mogelijk door in de specifieke belegging.

Zo kan de huurder het financieel moeilijk hebben en/of kan er bij het wegvallen van een huurder moeilijk een specifieke nieuwe huurder worden gevonden. Er moet immers een huurder worden gevonden die actief is in de sector horeca. Een huurder die actief is in een andere, stabielere sector is door de specifieke aard van het object niet geïnteresseerd in het pand.

Dit is minder of niet het geval als bijvoorbeeld is gekozen voor een bedrijfsunit als belegging. Bedrijven die actief zijn in verschillende sectoren en markten kunnen allen interesse hebben in een betreffend pand. Hierdoor kan het zogenaamde sectorrisico worden beperkt of in zijn geheel worden voorkomen als wordt gekozen voor een subtype bedrijfsruimte die niet specifiek van aard is.

Dit wil niet zeggen dat een belegging in een bedrijfspand van een specifieke aard per definitie een risicovolle en/of slechte investering is. Net als altijd hangt dit af van de specifieke vastgoed-deal. Aspecten zoals bijvoorbeeld een kapitaalkrachtige huurder in combinatie met een langdurig huurcontract kunnen een dergelijke investering minder risicovol maken dan een belegging in een bedrijfsunit.

Maar het is wel van belang om de aspecten/risico’s die specifieke subtypes bedrijfsruimten met zich meebrengen in ogenschouw te nemen bij het analyseren van een mogelijke investeringskans.

Mogelijk substantieel groot onderhoud

Hoewel de jaarlijkse onderhoudskosten van bedrijfsruimten over het algemeen laag zijn vergeleken met andere type objecten, kunnen deze kosten in schril contrast staan met de kosten voor het zogenaamde groot onderhoud van bedrijfsruimten. Onder groot onderhoud verstaan wij alle onderhoudsactiviteiten die nodig zijn om de onderhoudstoestand van het gebouw of de bouwkundige toestand ervan op peil te houden.

Voorbeelden van groot onderhoud zijn het vervangen van het dak/dakbedekking, het renoveren van gevels en het onderhouden/herstellen van de fundering. Maar ook zaken zoals de periodieke inspectie van de verschillende installaties die onlosmakelijk onderdeel uitmaken van het pand vallen onder groot onderhoud.

Omdat bedrijfsruimten vrij intensief gebruikt kunnen worden kan een object relatief snel zijn afgeschreven waardoor groot onderhoud moet worden gepleegd om het object economisch en boekhoudkundig up-to-date te houden. Economisch om de faciliteiten van het object op peil te houden voor gebruik door de huurder en boekhoudkundig om voldoende afschrijvingspotentieel te houden en zodoende de belastingdruk beperkt te houden.

Hoe snel en vaak groot onderhoud moet worden gepleegd hangt af van verschillende factoren zoals onder andere hoe intensief een pand wordt gebruikt, het (sub-)type object en wat voor type huurder in het object zit. Een andere belangrijke factor is uiteraard de ouderdom van het object en de technische staat van de faciliteiten/installaties. Over het algemeen geldt dat hoe ouder en intensiever een bedrijfsruimte wordt gebruikt, hoe meer er gereserveerd moet worden voor periodiek groot onderhoud.

In ons eerdere artikel over exploitatiekosten is aangehaald dat het reserveren van de kosten van groot onderhoud effect heeft op het investeringsrendement en niet zozeer op het cash-on-cash rendement. Rekening houden met toekomstige grote, noodzakelijke uitgaven geeft een nauwkeuriger, meerjarig beeld van een betreffend vastgoedobject qua rendement. Dit kan en moet eigenlijk in het geval van bedrijfsruimten met bovengemiddelde kosten voor groot onderhoud van invloed zijn bij de beoordeling van een vastgoed-deal met dit type object.

Verhuurbaarheid gerelateerd aan economie

De verhuurbaarheid van een bedrijfsruimte (hoeveel vraag is er naar een betreffend object binnen de huursector/-markt) is sterk afhankelijk van de economie. Als de economie in een opwaartse trend zit, dan heeft dit een positief effect op de vraag naar bedrijfsruimten. Er is immers sprake van een economische situatie waar bedrijven van kunnen profiteren en dit leidt tot uitbreiding van bestaande bedrijven, maar ook tot het oprichten van nieuwe bedrijven die willen meeliften op de gunstige economische vooruitzichten. Dit leidt tot een extra vraag naar bedrijfsruimten.

Hetzelfde geldt ook voor de andere kant van de medaille: een periode van economische neergang. In dergelijke situaties behouden bedrijven hun huidige grootte of moeten zelfs inkrimpen om de kosten te drukken en levensvatbaar te blijven. Ook worden minder nieuwe bedrijven opgericht aangezien de economische vooruitzichten niet gunstig zijn. Dit leidt vervolgens tot een nivellering of zelfs daling van de vraag naar bedrijfsruimten.

Dat de vraag naar bedrijfsruimten sterk gerelateerd is aan de staat van de economie toont de volgende grafiek die is opgenomen in de infographic ‘Sprekende Cijfers – Bedrijfsruimtemarkten 2020‘ van Dynamis:

reeks artikelen beleggingsvastgoed bedrijfsruimten bron Infographic 2020 Dynamis
Opnamevolume bedrijfsruimte (in miljoenen m2) & Ontwikkeling BBP tussen 2008 en 2019 (bron: Infographic 2020 Dynamis). Dynamis is een vastgoedadviseur binnen de markt van Commercieel Vastgoed.

Uit de grafiek komt een duidelijke relatie naar voren tussen de staat van de economie en de vraag naar bedrijfsruimten. Tussen 2008 en 2014 presteert de economie onder het niveau van 2008 en deze lagere output van de economie is terug te zien in de gedaalde vraag naar bedrijfsruimten in dezelfde periode. Vanaf 2014 begint de economie te herstellen hetgeen tot uitdrukking komt in een stijgende output (BBP = Bruto Binnenlands Product). En dit herstel van de economie vertaald zich één op één door in een stijgende lijn in de vraag naar bedrijfsruimten vanaf 2014.

Een belegging in bedrijfsruimten kan zowel profiteren als schade ondervinden van de relatie tussen de staat van de economie en de verhuurbaarheid van bedrijfsruimten. Hierdoor zou kunnen worden beargumenteerd dat deze relatie een neutraal effect heeft op de belegging in bedrijfsruimten.

Wij stellen echter dat deze relatie eerder een nadeel dan een voordeel is omdat de vastgoedbelegger geen invloed heeft op de ontwikkelingen van de economie. Er is namelijk sprake van een aspect dat effect kan hebben op de belegging, maar waar geen invloed op kan worden uitgeoefend door de vastgoedbelegger. Dit is niet wenselijk, ook al is dit een situatie die nu eenmaal is zoals hij is. De volatiliteit die voortkomt uit de relatie tussen de staat van de economie en de vraag naar bedrijfsruimten is een risico dat slechts tot een bepaalde hoogte kan worden gemanaged/beperkt.

Verhuren van bedrijfsruimten vraagt specifieke kennis en ervaring

Net als bij kantoren is voor het succesvol verhuren van bedrijfsruimten vakinhoudelijke kennis en ervaring nodig. Hierdoor is ook dit type object wellicht geen passende eerste keuze voor een beginnend vastgoedbelegger. Uiteraard zijn uitzonderingen altijd mogelijk, maar over het algemeen kan een beginnend vastgoedbelegger beter beginnen met het type object woningen om ervaring en kennis op te doen als belegger. Als deze eerste stap is gezet, dan kunnen objecten als kantoren, winkels en bedrijfsruimten worden onderzocht als volgende objectcategorie.

Het type object bedrijfsruimten is zoals gezegd sterk afhankelijk van de ontwikkelingen binnen de economie waardoor de dynamiek binnen deze markt veel volatieler is dan bijvoorbeeld de markt voor verhuur van woningen met een vrij robuuste, aanhoudende vraag. Hiernaast is het kunnen beoordelen van de eindmarkt van de huurder (uiteindelijk de bron van de huurinkomsten) een eigenschap die je als vastgoedbelegger moet bezitten omdat je hiermee namelijk de kwaliteit van de huurstroom en huurder bepaald. Dit geldt nog meer voor de vastgoedbeleggers die beleggen in specifieke subtypes binnen de categorie bedrijfsruimten zoals horecapanden. Dit omdat deze objecten al op bepaalde aspecten een hoger risico met zich meebrengen (sectorrisico, kleinere poel potentiële nieuwe huurders, etc.).

Bovenstaande voorbeelden zijn slechts enkele aspecten die onderdeel uitmaken van de specifieke kennis en ervaring die nodig is bij het succesvol verhuren van bedrijfsruimten. Hierdoor is het bezitten van kennis en ervaring in het verhuren van objecten én het kunnen beoordelen van financiële ontwikkelingen, cijfers en specifieke sectoren geen overbodige luxe voor de vastgoedbelegger die zich wil gaan begeven op de markt van bedrijfsruimten.

Samenvattend

De belangrijkste zaken om te onthouden met betrekking tot het type object bedrijfsruimten zijn:

  • Bedrijfsruimten zijn voor veel vastgoedbeleggers een stabiele investering;
  • De categorie bedrijfsruimten is er een die bestaat uit veel verschillende subtypes met de afgelopen jaren een duidelijke focus op logistiek vastgoed;
  • Eén van de grote voordelen van beleggen in bedrijfsruimten is het feit dat de looptijd van de huurcontracten zich vaak uitstrekt over meerdere jaren;
  • Daarnaast geldt voor bedrijfsruimten dat de jaarlijkse onderhoudskosten die jij als verhuurder voor je rekening moet nemen relatief laag zijn vergeleken met andere type objecten;
  • Daartegenover staat wel dat het groot onderhoud substantieel kan zijn bij bedrijfsruimten;
  • Ook is de verhuurbaarheid van bedrijfsruimten sterk gerelateerd aan de staat van de economie;
  • Als laatste geldt dat voor het succesvol verhuren van bedrijfsruimten vakinhoudelijke kennis en ervaring nodig is. Hierdoor is dit type object wellicht geen passende eerste keuze voor een beginnend vastgoedbelegger.

Plaats een reactie