Huizenprijzen stijgen nog steeds, maar lonen stijgen harder

Wie de berichtgeving over de woningmarkt volgt, krijgt al snel het idee dat een koopwoning nog altijd verder uit zicht raakt. De huizenprijzen liggen historisch hoog, het woningtekort is nog lang niet opgelost en starters hebben het nog steeds moeilijk. Toch laten de nieuwste cijfers een ontwikkeling zien die de afgelopen jaren vrijwel afwezig was: lonen stijgen inmiddels harder dan de huizenprijzen.

Dat betekent niet dat woningen ineens goedkoop zijn geworden. Wel ontstaat er langzaam een situatie waarin de koopkracht van huishoudens weer iets sneller toeneemt dan de prijs van een koopwoning. Vanuit economisch perspectief is dat een belangrijke omslag. Niet de absolute huizenprijs vertelt immers het hele verhaal, maar de verhouding tussen inkomen en woningprijs.

Het gat tussen loon en woningprijs wordt kleiner

Tijdens de periode van hoge inflatie en extreem lage hypotheekrentes schoten de huizenprijzen jarenlang harder omhoog dan de lonen. Voor veel huishoudens betekende dat dat een salarisverhoging nauwelijks hielp: woningen werden simpelweg nóg sneller duurder. Dat beeld begint te veranderen. Volgens recente ramingen vlakt de stijging van de huizenprijzen af, terwijl de cao-lonen nog altijd relatief stevig stijgen. Hierdoor neemt de betaalbaarheid voorzichtig toe, ondanks dat de gemiddelde koopwoning nog steeds aanzienlijk duurder is dan enkele jaren geleden. Vooral voor mensen die al enige tijd sparen of hun inkomen de afgelopen jaren zagen stijgen, kan dat verschil merkbaar worden. Niet doordat huizen goedkoper worden, maar doordat de financiële achterstand ten opzichte van de woningmarkt minder snel oploopt.

De 'reële' huizenprijs

Koopkracht en inflatie zijn onderwerpen die aandacht verdienen. Vanuit die invalshoek is ook de woningmarkt interessant, omdat de nominale prijsstijging slechts één kant van het verhaal laat zien. Stel dat een woning in één jaar drie procent duurder wordt, terwijl de lonen gemiddeld met vijf procent stijgen. Op papier is het huis duurder geworden, maar relatief ten opzichte van het inkomen juist beter betaalbaar. Economen spreken dan van een verbetering van de reële betaalbaarheid. Hetzelfde principe geldt bij inflatie. Wanneer inkomens sneller stijgen dan zowel de inflatie als de huizenprijzen, verbetert de financiële positie van kopers geleidelijk. Dat is geen spectaculaire omslag, maar wel een trendbreuk ten opzichte van de afgelopen jaren.

Regionale verschillen blijven groot

De landelijke gemiddelden vertellen bovendien niet het hele verhaal. Achter de gemiddelde prijsstijging van ruim vijf procent in het eerste kwartaal van 2026 gaan grote regionale verschillen schuil. In Noord-Holland stegen de huizenprijzen gemiddeld met slechts iets meer dan drie procent, terwijl Drenthe juist een stijging van ruim acht procent liet zien. Voor kopers betekent dat dat de Nederlandse woningmarkt steeds minder als één markt kan worden gezien. In economisch sterke regio's blijft de vraag structureel hoog. Neem bijvoorbeeld de Brainport-regio bij Eindhoven, waar de aantrekkingskracht van de technologiesector de woningmarkt al jaren beïnvloedt.

Wie zich oriënteert op woningen in Eindhoven merkt dat de concurrentie daar nog altijd groter is dan in veel andere delen van Nederland, al is het aanbod de laatste tijd wel iets ruimer geworden. Juist daarom loont het om niet alleen naar landelijke cijfers te kijken, maar ook naar de ontwikkelingen in de regio waar je daadwerkelijk wilt kopen.

Geen wonderjaar, wel een gezondere ontwikkeling

De Nederlandse woningmarkt is nog altijd krap. Het tekort aan woningen verdwijnt niet van de ene op de andere dag en voor veel starters blijft een eerste koopwoning een flinke financiële uitdaging. Toch is 2026 in economisch opzicht een interessant jaar. Niet omdat huizenprijzen massaal dalen, maar omdat inkomens eindelijk weer iets sneller lijken te groeien dan de waarde van woningen. Dat maakt de markt niet ineens betaalbaar, maar wel iets evenwichtiger.

Uiteindelijk draait koopkracht immers niet alleen om wat producten of woningen kosten, maar vooral om wat je inkomen ervoor terugkrijgt. En op dat punt lijkt de woningmarkt, na jaren van achteruitgang, voorzichtig weer de goede kant op te bewegen.