Hoe banken de hoogte van een hypotheek bepalen

Bij het aanvragen van een hypotheek lijkt het misschien alsof een bank willekeurig een bedrag bepaalt dat je mag lenen. In werkelijkheid ligt er een uitgebreid beoordelingsproces aan ten grondslag om de hoogte van een hypotheek te bepalen. Banken hanteren strikte regels en rekenmodellen om risico’s te beperken, maar ook om ervoor te zorgen dat jij de maandlasten kunt dragen. In dit artikel lees je hoe banken tot een beslissing komen en welke factoren daar allemaal een rol in spelen. Een medewerker bij Slimme Hypotheek kan hierin vaak duidelijkheid scheppen door het proces begrijpelijk uit te leggen.

Het bruto jaarinkomen als basis

De belangrijkste factor bij het bepalen van de maximale hypotheek is je bruto jaarinkomen. Dit inkomen bestaat uit je vaste loon, vakantiegeld en eventueel vaste toeslagen. Ook een dertiende maand telt mee als die structureel is. Banken gebruiken een standaard rekentool om op basis van dit bedrag te bepalen wat je maximaal kunt lenen, rekening houdend met vaste uitgaven. Ze willen dus een breed overzicht ontvangen van al jouw inkomen om de hoogte van een mogelijke hypotheek te bepalen. Niet alleen dat, ook willen ze weten of jij vaste lasten hebt. Denk aan studieschuld, leningen etc. Hieronder zetten we ze allemaal op een rij.

Studieschuld of andere leningen

Als je een studieschuld hebt of andere leningen, dan beïnvloedt dat je leencapaciteit. De maandelijkse lasten hiervan worden afgetrokken van je bestedingsruimte. Ook als je weinig per maand aflost, telt het openstaande bedrag mee. Banken kijken steeds kritischer naar bestaande verplichtingen, zeker bij hogere hypotheekbedragen. Eerlijkheid bij het opgeven van schulden voorkomt problemen later in het proces.

De verhouding tussen woningwaarde en lening

Naast je inkomen kijkt de bank ook naar de waarde van de woning die je wilt kopen. Dit gebeurt via een taxatie. Je kunt namelijk nooit meer lenen dan 100% van de marktwaarde van het huis. Extra kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten moet je dus met eigen geld betalen. Sommige banken maken hier geen uitzondering op.

Het rentepercentage op je maximale hypotheek

Het rentepercentage heeft een directe invloed op de maandlasten. Hoe lager de rente, hoe meer je kunt lenen, omdat de lasten dan lager zijn. Banken gebruiken een toetsrente als je de rente korter dan tien jaar vastzet. Die toetsrente ligt vaak hoger dan de werkelijke rente en zorgt ervoor dat je ook bij rentestijgingen je hypotheek kunt blijven betalen.

Inkomen uit ondernemerschap of tijdelijke contracten

Bij zelfstandigen of mensen met een tijdelijk dienstverband wordt het inkomen anders beoordeeld. Banken willen dan zekerheid over de continuïteit van je inkomsten. Vaak wordt er gekeken naar een gemiddelde van de afgelopen drie jaar. Bij tijdelijke contracten vragen banken soms om een intentieverklaring van de werkgever. Een medewerker bij Slimme Hypotheek weet hoe dit proces werkt en welke documenten je nodig hebt.

Wat energielabels kunnen doen voor je leencapaciteit

Sinds kort speelt ook het energielabel van de woning een rol bij het bepalen van de maximale hypotheek. Voor woningen met een goed energielabel mag je vaak iets meer lenen. Dit komt doordat energiezuinige woningen lagere maandlasten hebben. Banken nemen dit mee in hun berekeningen, mits het label officieel is geregistreerd.

Levenssituatie en toekomstplannen

Ook je persoonlijke situatie telt mee. Banken vragen bijvoorbeeld of je kinderen hebt of in de toekomst verwacht. Dit kan invloed hebben op je uitgavenpatroon. Ook leeftijd speelt een rol: bij oudere aanvragers wordt soms kritisch gekeken naar pensioeninkomen. De bank wil namelijk zeker weten dat je de hypotheek ook op lange termijn kunt betalen.

Wat banken doen bij een onregelmatig inkomen

Als je onregelmatige werktijden hebt, met toeslagen of variabele uren, wordt het gemiddelde van je inkomen berekend over een bepaalde periode. Vaak vraagt de bank loonstroken van de afgelopen drie of zes maanden. Ze willen weten wat je echt verdient, niet wat je maximaal kunt verdienen in een drukke maand. Zo dekken ze zichzelf wat beter in voordat ze de hoogte van de hypotheek officieel bepalen. Sinds de invoering van strengere regels moeten banken ook rekening houden met een minimale financiële buffer. Deze buffer is bedoeld voor onvoorziene uitgaven. Als je geen spaargeld hebt, kan dat betekenen dat je minder kunt lenen. Ook al lijkt het alsof je maandlasten betaalbaar zijn, zonder eigen geld kun je soms geen volledige financiering krijgen.

Wat doet een hypotheekadviseur?

Een hypotheekadviseur speelt een belangrijke rol in het traject. Die helpt je niet alleen met het verzamelen van documenten, maar denkt ook mee over wat haalbaar en verstandig is. Zeker als je situatie afwijkt van het standaardprofiel, zoals bij flexwerk of zelfstandig ondernemerschap, kan een adviseur veel verschil maken. Zo’n gesprek met een medewerker bij Slimme Hypotheek levert vaak heldere inzichten op in wat er mogelijk is en wat je kunt verwachten.