Stijgende huizenprijzen maken makelaarscourtage ongemerkt duurder

Tussen 2020 en 2024 stegen de huizenprijzen in Nederland met ruim 40 procent. Voor woningbezitters klinkt dat als goed nieuws. Maar wie zijn huis verkoopt via een makelaar met procentuele makelaarscourtage, betaalt diezelfde prijsstijging ook door in de verkoopkosten.

De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning lag volgens het CBS eind 2024 rond de 460.000 euro. Bij een gangbare makelaarscourtage van 1,5 procent komt dat neer op bijna 7.000 euro aan makelaarskosten. Vijf jaar eerder, toen de gemiddelde prijs nog rond de 330.000 euro schommelde, was dat zo'n 5.000 euro. De dienstverlening is niet wezenlijk veranderd, maar de rekening is fors gestegen.

Dat verschil van zo'n 2.000 euro valt extra op in een periode waarin de koopkracht onder druk staat door inflatie en hoge energieprijzen. Steeds meer verkopers zoeken daarom naar alternatieven met voorspelbare kosten. Een verkoopmakelaar KIJCK. in Amsterdam hanteert bijvoorbeeld een vast tarief van 4.950 euro inclusief BTW, ongeacht de verkoopprijs van de woning. Voor woningen boven de 330.000 euro pakt dat al goedkoper uit dan de gebruikelijke procentuele courtage.

Waarom procentuele makelaarscourtage ter discussie staat

Het courtagemodel bestaat al decennia en is gebaseerd op een simpel principe: hoe hoger de opbrengst, hoe hoger de beloning voor de makelaar. Dat klinkt logisch, maar de praktijk is genuanceerder. Het werk dat een makelaar verricht voor een woning van 300.000 euro verschilt nauwelijks van het werk voor een woning van 600.000 euro. Dezelfde fotograaf maakt de foto's, dezelfde plattegrond wordt opgesteld en de bezichtigingen kosten evenveel tijd. Toch betaalt de verkoper van het duurdere huis in dat model het dubbele. De Autoriteit Consument en Markt (ACM) wees er in 2022 al op dat consumenten makelaarskosten beter moeten vergelijken, omdat de tariefverschillen groot zijn en lang niet altijd in verhouding staan tot de geleverde dienst.

Wat vaste tarieven betekenen voor je netto opbrengst

Bij een woningverkoop draait alles uiteindelijk om wat er onder de streep overblijft. Naast makelaarskosten betaal je als verkoper ook voor de notaris, eventuele styling en soms een energielabel. Die kosten lopen op, waardoor een lager makelaarstarief direct effect heeft op je netto verkoopopbrengst. Stel dat je een appartement in Amsterdam verkoopt voor 550.000 euro. Bij 1,5 procent courtage betaal je 8.250 euro. Een verkoopmakelaar met een vast tarief rond de 5.000 euro bespaart je dan ruim 3.000 euro, geld dat je kunt inzetten voor de aankoop van je volgende woning of als buffer in tijden van hoge inflatie.

Die besparing wordt relevanter naarmate de woningprijs hoger ligt. In Amsterdam lag de gemiddelde verkoopprijs volgens Funda in 2024 ruim boven de 500.000 euro. Het verschil tussen een procentueel en een vast tarief kan daar oplopen tot meer dan 3.500 euro per transactie.

Waar je op moet letten als je tarieven vergelijkt

Niet elk vast tarief is hetzelfde. Sommige makelaars hanteren een laag basistarief maar rekenen vervolgens extra voor fotografie, Funda-plaatsing of het begeleiden van bezichtigingen. Vraag daarom altijd wat er precies in het tarief zit voordat je een opdracht tekent. Een verkoopmakelaar met een all-in prijs biedt financiele voorspelbaarheid. Je weet vooraf wat je betaalt en wordt niet verrast door bijkomende kosten. Let er ook op of je pas betaalt na de overdracht bij de notaris, zodat je geen risico loopt als de verkoop onverhoopt niet doorgaat.

Opvallend genoeg blijkt uit de NVM Woningmarkmonitor van 2023 dat slechts 38 procent van de verkopers meer dan twee makelaars vergelijkt voor ze een keuze maken. In een markt waar het verschil tussen aanbieders honderden tot duizenden euro's kan bedragen, is dat een gemiste kans. Juist nu de koopkracht onder druk staat, loont het om makelaarskosten met dezelfde kritische blik te bekijken als je hypotheekrente of energiecontract.