De Nederlandse woningmarkt wordt sterk beïnvloed door een mix van economische en politieke ontwikkelingen. Strengere regelgeving en hogere belastingen hebben er zo voor gezorgd dat steeds meer voormalige huurwoningen worden verkocht, een proces dat bekendstaat als “uitponden”. Dit, in combinatie met de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024, heeft de Nederlandse huurmarkt op zijn kop gezet. Deze wet heeft als doel de huurprijzen te reguleren en ervoor te zorgen dat woningen betaalbaarder blijven voor een breder publiek. Dit heeft gevolgen voor zowel huurders als verhuurders. Maar wie profiteert nu eigenlijk van deze wet?
De Wet betaalbare huur
De Wet betaalbare huur is bedoeld om de huurprijzen in de vrije sector te reguleren en te zorgen voor betaalbare woningen voor huurders met een middeninkomen. We hebben het hier over woningen met een huurprijs tussen €880 en €1.158 per maand. Het belangrijkste doel van de wet is het invoeren van een puntensysteem, waarbij woningen op basis van hun kwaliteit, grootte en andere kenmerken een bepaald aantal punten krijgen. Dat zal vervolgens de maximale huurprijs bepalen. Het idee is dat huurders zo niet meer hoeven te betalen dan wat een woning daadwerkelijk waard is, en zo de stijgende huurprijzen in de vrije sector tegen te gaan. Een leuk idee op papier, maar niet altijd even realistisch.
De wet wil een verbetering vormen voor huurders van woningen in het zogenaamde middensegment, die vaak te maken hebben met hoge huurprijzen. Er is tot nu toe helaas nog te weinig aanbod van betaalbare midden huurwoningen gecreëerd om dit daadwerkelijk te realiseren. We spraken Inter Immo, een verhuurmakelaar actief in Utrecht, die aangeeft dat het aanbod van huurwoningen in dit segment zelfs af lijkt te nemen.
De rol van uitponden in het krimpende aanbod van midden huurwoningen
Een belangrijke factor die de afname van het aantal huurwoningen versterkt, is het zogenaamde uitponden van woningen. Dit houdt in dat verhuurders hun huurwoningen verkopen aan particulieren, vaak met als doel om te profiteren van de stijgende huizenprijzen. Het uitponden gebeurt vaak in tijden van onzekerheid, zoals na de introductie van de Wet betaalbare huur. Verhuurders kiezen er dan voor om van hun vastgoed af te komen, omdat de wet hen beperkt in de huurprijs die ze kunnen vragen, terwijl de verkoop van het pand in sommige gevallen nog steeds winstgevend is.
Niet voordeliger voor de huurder
Dit draagt bij aan het krimpende aanbod van midden huurwoningen, een segment waar de wet juist voor bedoeld was. De verkoop van huurwoningen maakt het nog moeilijker voor huurders om betaalbare alternatieven te vinden, en versnelt de druk op de toch al krappe woningmarkt. Daarnaast zorgt de verkoop van huurwoningen op grote schaal dat korttijdig huren niet meer mogelijk zal zijn. Denk hierbij aan de flexibiliteit van een jaar ergens op kamers wonen waar veel mensen gebruik van maken.
Wie profiteren er dan wel van deze wet?
De vraag blijft echter wie nu daadwerkelijk de vruchten plukt van deze wet. De Wet betaalbare huur blijkt namelijk duidelijk niet de gewenste effecten te hebben voor de huurder. Het aanbod van huurwoningen blijft achter, en de druk op verhuurders door hogere rente en belasting maakt het voor hen financieel minder aantrekkelijk om woningen aan te bieden voor de verhuur. Hierdoor kiezen veel voor het verkopen van hun huurwoningen, om er toch nog iets aan te verdienen. Er is duidelijk meer nodig dan alleen wetgeving om de woningmarkt daadwerkelijk te verbeteren.
De wet heeft de markt behoorlijk in de tang, en het is afwachten hoe dit alles zich verder zal ontwikkelen. Voor verhuurders zal deze nieuwe wet hen echter blijven dwingen om hun strategieën te herzien.
