Het doen van vooronderzoek naar de verschillende soorten objecten en hun specifieke kenmerken is voor de (beginnende) vastgoedbelegger van essentieel belang. Als je gaat beginnen met beleggen in vastgoed is één van de eerste vragen die je jezelf stelt namelijk in wat voor soort vastgoed je gaat beleggen.
Het niet in beeld hebben van de potentiële risico’s van een bepaald type object of het niet aansluiten van de aard en risico’s van een object met de risicobereidheid van de vastgoedbelegger kan namelijk zorgen voor teleurstellende rendementen of wellicht zelfs voor verliezen.
Nu is het wel zo dat elk vastgoedobject c.q. elke vastgoed-deal een op zichzelf staande casus en investeringskans is. Het goed analyseren van elke deal als op zichzelf staande casus blijft dus essentieel voor de vastgoedbelegger.
Toch is wel in grote lijnen iets te zeggen over de verschillende typen vastgoed waar het meest in wordt belegd. Dit artikel is de laatste in een artikelenreeks waarin in vogelvlucht de verschillende typen objecten worden beschreven. Dit om de lezer een gevoel te geven bij de verschillende categorieën van beleggingsvastgoed. Dit vormt dan vervolgens het startpunt voor een nader onderzoek in één of meerdere categorieën die de interesse wekken.
Na het behandelen van het type woningen, het type kantoren, het type bedrijfsruimten en het type winkels behandel ik in dit vijfde en laatste deel de ‘restcategorie’: diverse/overige typen beleggingsvastgoed. Dit zijn de vastgoedobjecten die niet binnen de eerder behandelde vier categorieën vallen. Specifiek ga ik in dit laatste artikel in op de volgende soorten vastgoedobjecten:
- Combinatiepanden: dit zijn vastgoedobjecten waarbij meerdere typen vastgoed binnen één object voorkomen. Een goed voorbeeld van een combinatiepand is het bekende woon-/winkelpand: hierbij zit op de begane grond van het object een winkel en boven de winkel zitten vervolgens één of meerdere appartementen. Type woning en type winkel zijn dan gecombineerd in één object.
- Zorgvastgoed: dit is vastgoed dat op een bepaalde manier gerelateerd is aan zorgverlening. Binnen deze categorie wordt onderscheid gemaakt tussen ‘cure’ en ‘care’ zorgvastgoed. Cure vastgoed betreft objecten zoals ziekenhuizen en huisartsenposten waar (zeer) gespecialiseerde zorg wordt verleend met als doel mensen beter te maken (vandaar cure). Care vastgoed kan worden samengevat als woningen met zorg en richt zich op de verzorging van mensen (vandaar care). Voorbeelden van dit type zorgvastgoed zijn seniorenwoningen, verzorgingshuizen of andere manieren van begeleid wonen. Care vastgoed betreft het grootste gedeelte van het zorgvastgoed en in dit artikel beperk ik mij specifiek tot dit type zorgvastgoed.
- Garageboxen: garageboxen zijn een specifiek type vastgoed die duidelijk niet binnen een eerder behandelde categorie passen. Maar dit maakt dit type object niet minder interessant. Garageboxen zijn voor beginnende vastgoedbeleggers een relatief laagdrempelige manier om te beginnen met beleggen in vastgoed omdat de aankoopprijzen een stuk lager zijn dan die van bijvoorbeeld woningen. Ook is er sprake van een heldere verhuursituatie: één huurder in een object dat weinig tot geen (groot) onderhoud vereist. Dit maakt het behandelen van dit type vastgoedobject van toegevoegde waarde voor met name beginnende vastgoedbeleggers.
In dit artikel wijk ik af van de structuur zoals ik deze heb gebruikt bij het behandelen van de andere type objecten (kenmerken, voordelen, nadelen). Per type vastgoedobject behandel ik slechts enkele zaken om zodoende een algemeen beeld te schetsen van het betreffende type vastgoed en/of de ontwikkelingen binnen de markt voor dat specifieke type object. Dit omdat het te ver doorvoert om alle drie de categorieën uitvoerig te behandelen in één artikel.
Combinatiepanden
Afzonderlijke aspecten zijn van toepassing
Bij combinatiepanden is er sprake van twee of meer type objecten die zijn gecombineerd in één object. Zoals eerder aangehaald is een woon-/winkelpand hier een goed voorbeeld van.
Omdat bij een combinatiepand sprake is van meerdere type objecten, dient de vastgoedbelegger zich ook bewust te zijn van het feit dat de kenmerken, voordelen en nadelen van elk type object van toepassing zijn op het combinatiepand.
Als we kijken naar het eerder genoemde type combinatiepand woon-/winkelpand, dan zijn de kenmerken, voordelen en nadelen van zowel het type object woningen als het type object winkels van toepassing. Dit is ook een logische gang van zaken: kijkend naar de winkel op de begane grond van een woon-/winkelpand zijn bijvoorbeeld de looproutes van winkelend publiek net zo belangrijk als voor een vastgoedobject waar enkel een winkel in is gevestigd.
Ook met betrekking tot de appartementen die boven de winkel liggen bij een combinatiepand speelt deze materie. Het hebben van bijvoorbeeld de benodigde vergunningen voor verhuur is bij combinatiepanden met woongedeeltes net zo essentieel als bij de verhuur van een reguliere woning.
Het feit dat de afzonderlijke aspecten van de verschillende typen vastgoed van toepassing zijn bij een combinatiepand maakt het voor de vastgoedbelegger van belang om op de hoogte te zijn van de kenmerken, voordelen en nadelen van elk type object. Dit is nodig om een integrale analyse te maken van de vastgoed-deal en om op de hoogte te zijn van de kansen en risico’s die kunnen spelen bij het beleggen in een specifiek combinatiepand.
Diversificatie van aantal en type huurders
Huurdersconcentratie en leegstand zijn belangrijke risico’s om zoveel mogelijk te beperken bij het beleggen in vastgoed. Een pand kan leeg komen te staan om verschillende redenen en deze redenen kunnen bijvoorbeeld voortkomen uit het type huurder (particulier, zakelijk) of de sector waarin een zakelijke huurder actief is (kledingwinkel, elektronicawinkel, delicatessenzaak, etc.).
Door de veelvoud aan redenen voor leegstand is er geen eenduidige manier aanwezig voor de vastgoedbelegger om leegstand gegarandeerd te voorkomen.
Een goede manier om het risico op leegstand te verkleinen is het niet of niet volledig afhankelijk zijn van één of enkele huurders voor het genereren van huurstromen, de zogenaamde huurdersconcentratie. Het komt de robuustheid van de huurstroom namelijk niet ten goede als je als vastgoedbelegger voor het ontvangen van kasstromen uit verhuur afhankelijk bent van één huurder. Dit geldt met name als er sprake is van een financiering waar maandelijks rente en aflossing voor moeten worden betaald.
Als de huurder wegvalt en het object leeg komt te staan is er in deze situatie namelijk meteen een acuut probleem in de kasstroom én de terugbetaling van de financiering (rente en aflossing) met alle negatieve gevolgen van dien.
Combinatiepanden zijn geschikte objecten om met name bovenstaande risico’s te verkleinen. Als we wederom uitgaan van het eerder besproken woon-/winkelpand, dan bestaan de verhuurders uit de winkelexploitant en één of meerdere particuliere huurders (bovengelegen appartementen). Er is in dit geval dus ruim voldoende spreiding in aantal huurders waardoor het wegvallen van de huurinkomsten van één huurder kan worden opgevangen door de huurstromen van de resterende huurders. Dit verkleint het risico aanzienlijk van in acute betalingsproblemen komen als er een huurder wegvalt.
Bovenstaand aspect met betrekking tot meerdere huurders is niet een aspect dat uniek is voor combinatiepanden. Bijvoorbeeld een appartementencomplex of een grote woning opgedeeld in meerdere units voor kamerverhuur kent dezelfde risicospreiding op dit punt als combinatiepanden.
Combinatiepanden hebben naast de spreiding in aantal huurders echter wel een aanvullend, nagenoeg uniek aspect gerelateerd aan het risico van huurdersconcentratie: spreiding in type huurders binnen één object. Wederom uitgaande van het woon-/winkelpand is er sprake van een winkelier (zakelijke huurder) en één of meerdere particulieren (particuliere huurders). Het feit dat de aard van de verhuur van de appartementen afwijkt van die van de winkel biedt aanvullend comfort: er vindt namelijk risicospreiding plaats op zowel aantal huurders als aard van de huurders.
Als bijvoorbeeld de economische gang van zaken negatief is en de winkelier kan het hoofd niet boven water houden, dan kan de verhuur van de appartementen (die minder onderhevig is aan de economische toestand) het wegvallen van de zakelijke huurder opvangen. Hiermee biedt de aard van de verhuur van de appartementen een tegengewicht voor de verhuur van de winkel en vice versa.
Het feit dat bij een combinatiepand de huurdersconcentratie (en hiermee het leegstandsrisico) wordt verkleind door zowel het aantal huurders als het type huurders maakt dat er bij de verhuur van combinatiepanden sprake is van een bovengemiddeld robuuste huurstroom. Dit is een groot pluspunt van het beleggen in combinatiepanden.
Interessante mogelijkheden tot transformatie
Een combinatiepand is ook een interessant objecttype voor de vastgoedbelegger met een visie voor de middellange of lange termijn. Er zijn namelijk mogelijkheden om toegevoegde waarde te creëren met woon-/winkelpanden op het gebied van transformatie naar bijvoorbeeld woningen.
Met name als het winkelgedeelte van het object leeg staat of niet kwalificeert als een goede locatie voor een winkel liggen er kansen voor vastgoedbeleggers. De vraagprijs van het object zal dan door het winkelgedeelte worden gedrukt waardoor het combinatiepand als geheel in combinatie met een transformatie een interessante vastgoed-deal wordt.
Het is niet altijd zeker dat het winkelgedeelte van een woon-/winkelpand ook kan worden getransformeerd naar een woongedeelte. Bijvoorbeeld omdat de vergunningen niet worden afgegeven of omdat het bouwtechnisch niet mogelijk is. Maar tegen dit risico van onzekerheid staat dan weer de kans op hoge rendementen.
Woon-/winkelpanden waarbij het winkelgedeelte leeg staat of ongunstig is gelegen kunnen voor een gunstige prijs worden aangekocht. Als de transformatie van het winkelgedeelte naar een woongedeelte eenmaal succesvol is afgerond is er weliswaar geen sprake meer van een combinatiepand, maar kan het object wel voor een hoge prijs weer worden verkocht of kan het nieuwe woongedeelte (net als de overige woongedeeltes boven de voorheen gesitueerde winkel) worden verhuurd tegen marktconforme huren.
Combinatiepanden – Samenvattend
De belangrijkste punten om te onthouden met betrekking tot het type combinatiepanden zijn:
- Bij combinatiepanden is er sprake van twee of meer type objecten die zijn gecombineerd in één object (bijvoorbeeld een woon-/winkelpand);
- De kenmerken, voordelen en nadelen van elk afzonderlijk type object (woningen, winkels, etc.) zijn ook van toepassing op het combinatiepand;
- Combinatiepanden zijn geschikte objecten om met name de huurdersconcentratie en hierdoor het leegstandsrisico te verkleinen (objecten met zowel spreiding in aantal als in type huurders);
- Er is bij de verhuur van combinatiepanden sprake van een bovengemiddeld robuuste huurstroom;
- Combinatiepanden zoals woon-/winkelpanden bieden mogelijkheden om toegevoegde waarde te creëren door bijvoorbeeld de transformatie van het winkelgedeelte naar een extra woongedeelte.
Zorgvastgoed
Demografische ontwikkelingen hebben positief effect
Zorgvastgoed is één van de typen vastgoed die de komende jaren gaat profiteren van de demografische ontwikkelingen op korte en middellange termijn. En kijkend naar de kenmerken van zorgvastgoed en hoe deze aansluiten bij de demografische ontwikkelingen heeft zorgvastgoed een goede kans om de komende jaren de best presterende en meest interessante vastgoedklasse te worden.
Kijkend naar de demografische ontwikkelingen voor de komende jaren komen twee grote aspecten prominent naar voren:
- Een steeds ouder wordende bevolking
- De generaties ‘babyboomers’ en ‘Generatie X’ bereiken de laatste levensfase
Een steeds ouder wordende bevolking
Allereerst is er sprake van een steeds ouder wordende bevolking. Dit komt duidelijk naar voren kijkend naar data van het CBS genaamd ‘Levensverwachting; geslacht, leeftijd (per jaar en periode van vijf jaren)‘. Er is een duidelijke trend zichtbaar vanaf 1950 (start data CBS): een Nederlander heeft bij de geboorte (0 jaar) een steeds langere levensverwachting.
Zo was de levensverwachting van een pasgeboren Nederlander in 1972 (50 jaar geleden) 73,75 jaar. In 2021 (meest actuele beschikbare data) is deze levensverwachting al toegenomen tot 81,35 jaar. Dit is een stijging van meer dan 10% in slechts 50 jaar! Dus niet alleen is er überhaupt sprake van een trend: de trend is ook nog eens van een aanzienlijk niveau geweest.
De huidige verwachting voor de toekomst is dat deze geconstateerde historische trend van een stijgende levensverwachting wordt doorgezet. Belangrijke redenen voor deze verwachte verdere stijging zijn de continue medische ontwikkelingen die plaatsvinden en het doorvoeren van verdere preventie. Een voorbeeld van verdere preventie is het rookverbod dat de afgelopen jaren op steeds meer plekken van kracht is geworden en bijdraagt aan het verkleinen van het aandeel rokers in de samenleving.
De laatste levensfase voor babyboomers en Generatie X
Naast het stijgen van de levensverwachting is het bereiken van de laatste levensfase (grofweg vanaf 75 jaar oud) door de babyboomers en Generatie X het andere aspect dat de komende jaren voor grote demografische en sociale veranderingen gaat zorgen.
Met babyboomers worden over het algemeen de Nederlanders bedoeld die ongeveer tussen 1945 en 1960 zijn geboren. De Nederlanders die in deze periode zijn geboren maken deel uit van de geboortegolf (Engels: babyboom) die op internationaal vlak optrad na de beëindiging van de Tweede Wereldoorlog. Generatie X is de generatie die volgt na de babyboomgeneratie en bestaat uit Nederlanders die geboren zijn tussen ongeveer 1960 en 1975. Tussen 1945 en 1975 zijn er aanzienlijk meer kinderen geboren dan in periode ervoor of de periode erna.
Deze tijdelijke opleving van het geboortecijfer is ook duidelijk zichtbaar in de bevolkingspiramide van Nederland. De Nederlanders geboren tussen 1945 en 1975 (nu ongeveer tussen de 45 en 75 jaar oud) zijn in aantal groter dan de Nederlanders ouder en jonger dan hen.
Vanaf ongeveer 2020 hebben de eerste babyboomers de leeftijd van 75 jaar bereikt. De laatste Nederlanders van Generatie X (geboren in 1975) gaan rond 2050 de leeftijd van 75 jaar bereiken. Dit betekent dat er tussen 2020 en 2050 een relatief groot deel van de Nederlanders 75 jaar of ouder gaat zijn (in ieder geval groter dan nu het geval is). En dat is gunstig voor zorgvastgoed.
Niet alleen betekent dit dat er namelijk een grotere vraag gaat zijn naar zorgvastgoed doordat dezelfde persoon langer gebruik gaat maken van het object (door de stijgende levensverwachting), maar ook dat er simpelweg meer ouderen gaan zijn die gebruik willen en moeten gaan maken van zorgvastgoed.
Deze aanstaande en al in gang gezette demografische ontwikkelingen zorgen er dus voor dat zorgvastgoed als vastgoedklasse de komende decennia een sterke wind in de rug heeft.
Bestaande voorraad zorgt voor interessante kansen
Er zijn veel bestaande zorgvastgoedcomplexen/-objecten die verouderd zijn en die gerenoveerd of vervangen moeten worden. Op de website van CFA Society VBA Netherlands (Nederlandse Beroepsvereniging van Beleggingsprofessionals) is in april 2022 een publicatie gepubliceerd die aansluit bij dit punt: Beleggen met impact in Nederlands zorgvastgoed.
In de conclusie van deze publicatie wordt door schrijver Joep Munten het volgende gezegd:
‘Er zijn te weinig zorgfaciliteiten en -woningen beschikbaar voor de groeiende vraag. Een probleem is dat veel bestaande locaties niet meer voldoen aan de eisen op het gebied van gezonde gebouwen, efficiency en duurzaamheid. Een aanzienlijk deel van deze gebouwen is daarom toe aan vervanging of renovatie. De vraag naar zorgfaciliteiten en zorgwoningen neemt toe in absolute zin vanwege de bekende demografische trends. Vraag en aanbod zijn sterk uit balans, zowel kwantitatief als kwalitatief.‘
Het aankopen van een verouderd zorgvastgoedcomplex heeft voor zowel de zorgaanbieder als de vastgoedbelegger voordelen.
Voor de zorgaanbieder betekent dit dat er de nodige investeringen worden gepleegd aan het zorgvastgoed waardoor het zorgcomplex weer up-to-date wordt gemaakt en kwalitatief hoogstaande zorg kan worden geleverd.
Daarnaast willen of kunnen niet alle zorgaanbieders deze investeringen zelf uitvoeren (bijvoorbeeld vanwege verbouwingsrisico’s) en mocht dat wel het geval zijn, dan zijn de banken niet altijd bereid om deze investeringen te financieren. De verkoop van het object aan een vastgoedbelegger is een mogelijke oplossing voor deze problematiek.
Voor de vastgoedbelegger biedt het aankopen van een verouderd zorgvastgoedcomplex kansen op het gebied van kasstromen en waardeontwikkeling. Omdat er sprake is van een verouderd object met wellicht ook een deel achterstallig onderhoud is de aankoopprijs vaak lager dan dat van een moderner of up-to-date vergelijkbaar object. In deze lage aankoopprijs schuilt de kans op het realiseren van mooie rendementen.
Bij het aankopen van een verouderd zorgvastgoedcomplex is er namelijk eigenlijk altijd ook sprake van een renovatieplan en een toekomstvisie voor het object. Wat moet er gerenoveerd worden, hoeveel gaat dit kosten en sluit het uiteindelijk opgeleverde object aan bij de wensen en eisen van de zorgnemers?
Als het renovatieproces succesvol wordt doorlopen en er na verbouwing sprake is van een up-to-date zorgcomplex, dan is er hoogstwaarschijnlijk sprake van een aanzienlijk hogere waarde na verbouwing dan voor verbouwing (de aankoopprijs van het object). En als de waardestijging groter is dan de verbouwingskosten, dan is het verschil hiertussen extra gecreëerde waarde die volledig bij de vastgoedbelegger neerslaat.
Naast bovenstaand voorbeeld van kansen op het gebied van waardeontwikkeling zijn er ook kansen die betrekking hebben op kasstromen. Een veelvoorkomende constructie die hierbij moet worden toegelicht is de zogenaamde sale & leaseback-transactie. Bij dit type transactie wordt een actief verkocht aan een wederpartij die het vervolgens meteen weer terug verhuurd aan de verkopende partij.
Het verouderde zorgvastgoedcomplex wordt dus verkocht aan de vastgoedbelegger die het vervolgens weer terug verhuurd aan de zorgaanbieder. Het voordeel voor de zorgaanbieder is dat het een up-to-date zorgcomplex huurt, kapitaal vrijmaakt door de verkoop en zich volledig kan richten op de kerntaken in plaats van ook deels op vastgoedbeheer.
Het voornaamste voordeel voor de vastgoedbelegger is dat bij sale & leaseback-constructies vaak wordt gewerkt met lange huurcontracten. Lease overeenkomsten die tussen de 20 en 25 jaar lopen zijn niet ongebruikelijk bij het toepassen van deze constructie bij zorgvastgoed. De vastgoedbelegger is hierdoor lange tijd verzekerd is van een stabiele huurstroom.
Een ander voordeel voor de vastgoedbelegger is het genieten van een stabiele huurstroom in een sector die overall gezien goed gepositioneerd is voor de aanstaande demografische ontwikkelingen. Hiermee is er uitzicht op een langdurige én robuuste huurstroom (demografische trends verkleinen leegstandsrisico).
Ten slotte zorgt het beleggen in en renoveren van zorgvastgoed ook voor een maatschappelijke impact. Niet alleen wordt een bestaand vastgoedobject gerenoveerd en hergebruikt (in plaats van slopen en nieuwbouw), maar door het up-to-date maken van zorgwoningen en zorgfaciliteiten wordt ook de leefbaarheid van een wijk/stad/dorp vergroot.
Niet alle verouderde zorgvastgoedcomplexen zijn even interessant voor de vastgoedbelegger, maar het vinden van de juiste objecten met de goede randvoorwaarden kan leiden tot (zeer) lucratieve vastgoed-deals.
Zorgvastgoed – Samenvattend
De belangrijkste punten om te onthouden met betrekking tot het type zorgvastgoed zijn:
- Zorgvastgoed is één van de typen vastgoed die de komende jaren gaat profiteren van de demografische ontwikkelingen op korte en middellange termijn;
- De dominante aspecten bij deze ontwikkelingen zijn een steeds ouder wordende bevolking en het bereiken van de laatste levensfase door de ‘babyboomers’ en ‘Generatie X’;
- Er zijn simpelweg te weinig zorgfaciliteiten en -woningen beschikbaar voor de groeiende vraag;
- Daarnaast zijn er veel bestaande zorgvastgoedcomplexen/-objecten die verouderd zijn en die gerenoveerd of vervangen moeten worden;
- Dit biedt vastgoedbeleggers (erg) interessante kansen op zowel het gebied van kasstromen als dat van waardeontwikkeling.
Garageboxen
Naast woningen een interessant starttype vastgoedbelegging
In algemene zin gelden woningen als het ideale starttype object om te beginnen als vastgoedbelegger. Dit omdat dit type object redelijk eenvoudig is en er geen tot weinig specialistische kennis nodig is voor het verhuren van woningen. Naast woningen bieden garageboxen echter ook een laagdrempelige manier om te beginnen als vastgoedbelegger.
Eén van de redenen hiervoor is de aankoopprijs van een garagebox: deze ligt een stuk lager vergeleken met de andere (sub-)types objecten. Zo liggen de koopprijzen van garageboxen bij de zoekopdracht ‘Garagebox’ in Funda in Business tussen de € 15.000,- en € 90.000,- (ten tijde van schrijven van dit artikel). Dit is aanzienlijk lager dan de koopprijzen voor woningen.
Naast de lage aankoopprijzen bieden garageboxen ook een eenvoudige verhuursituatie: er is sprake van één huurder. De administratie en de maandelijkse werkzaamheden zijn hiermee van een beperkt niveau. Veel van de maandelijkse werkzaamheden zijn hiernaast in sommige gevallen ook nog eens uit te besteden als de garagebox bijvoorbeeld op een park van garageboxen ligt (en er wordt gewerkt met een parkbeheerder).
In deze eenvoudige verhuursituatie kan de beginnend vastgoedbelegger zichzelf op een overzichtelijke manier bekend maken met het aankopen en verhuren van vastgoedobjecten.
Garageboxen profiteren van de verstedelijking van Nederland
De Nederlandse bevolking is sinds het begin van de vorige eeuw fors toegenomen van 5 miljoen in 1900 naar ongeveer 17 miljoen in 2020 (bron: CBS). Ook nu nog is er sprake van bevolkingsgroei maar deze groei concentreert zich steeds meer in en rond de grote steden in de Randstad en andere grote steden zoals Groningen, Nijmegen, Haarlem en Eindhoven. Dit terwijl er juist bevolkingskrimp plaatsvindt aan de rand van Nederland. Dit zorgt voor een verdere verstedelijking van Nederland.
Deze verstedelijking leidt ertoe dat het leeuwendeel van de Nederlandse bevolking in de Randstad woont of in en rondom de grote steden in de rest van Nederland. Onderstaande afbeelding over de bevolkingsdichtheid toont dit op een heldere, visuele manier.
Deze verstedelijking is voordelig voor vastgoedbeleggers die garageboxen als beleggingsobject hebben aangekocht. Verstedelijking leidt namelijk tot het steeds meer samenkomen van mensen op een kleiner oppervlak en hoe meer mensen bij elkaar zijn, des te meer economische activiteit er plaatsvindt tussen deze mensen.
Garageboxen worden gehuurd door zowel particulieren als (kleine) ondernemers en beide type huurder zijn in grote getalen aanwezig in de stedelijke gebieden. Particulieren gebruiken garageboxen bijvoorbeeld om de auto te parkeren of als extra opslagruimte. Ondernemers maken veel gebruik van garageboxen om spullen in op te slaan (bijvoorbeeld gereedschap en machines) of om de bedrijfsactiviteiten in uit te voeren (runnen van een webshop, gebruiken als atelier of fotostudio, etc.).
Garageboxen in en rondom de grote steden zijn vastgoedbeleggingen die kunnen putten uit een stabiele en grote poel van potentiële huurders. Dit wordt ook opgemerkt door GaragePark, de marktleider in het segment van garageparken met garageboxen. Onderstaande afbeelding toont de 43 locaties van hun garageparken. De locaties sluiten voor een groot deel aan op de dichtbevolkte gebieden gepresenteerd door het CBS in de voorgaande afbeelding.
Garageboxen in en rondom de grote steden van Nederland kunnen dus een interessante belegging zijn waarbij de kans op een stabiele huurstroom wordt vergroot door de grote poel van potentiële huurders.
Weinig tot geen onderhoud nodig
Oneerbiedig gezegd zijn garageboxen niets meer dan vier muren met een dak en een garagedeur. Nu kunnen bepaalde boxen luxer of moderner zijn dan andere boxen (door bijvoorbeeld het faciliteren van elektra en verlichting), maar vergeleken met andere type objecten zijn garageboxen simplistische objecten.
Dit is in het kader van onderhoudskosten een groot pluspunt. Hoe minder onderdelen/aspecten er zijn die kapot kunnen gaan of periodiek onderhoud nodig hebben, des te lager de onderhoudskosten die nodig zijn om het vastgoedobject up-to-date en in een goede onderhoudsstaat te houden. Onder andere hierdoor zijn de exploitatiekosten van een garagebox van een beperkt niveau.
Daarnaast wordt bij het verhuren van garageboxen die gelegen zijn op een garagepark vaak gewerkt met een Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze VvE zorgt onder andere voor het onderhoud van het garagepark en andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Zo wordt er doorgaans door de VvE een gemeenschappelijke opstal- en aansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
Het werken met een VvE neemt de lager dan gemiddelde onderhoudskosten van de garagebox ook nog eens voor een groot deel uit handen van de vastgoedbelegger. Dit maakt dat enkel de grote investeringen die eens in de 10 tot 15 jaar nodig zijn (bijvoorbeeld het vervangen van het dak) in beeld moeten zijn bij de belegger. Los van deze grote investeringen hoeft er nagenoeg niet nagedacht te worden over onderhoud door een vastgoedbelegger die garageboxen als vastgoedbelegging heeft.
Garageboxen – Samenvattend
De belangrijkste punten om te onthouden met betrekking tot het type garageboxen zijn:
- Garageboxen bieden naast woningen ook een laagdrempelige manier om te beginnen als vastgoedbelegger;
- Dit komt onder andere door de lage aankoopprijzen en de eenvoudige verhuursituatie (één huurder);
- Garageboxen in en rondom grote steden kunnen putten uit een stabiele en grote poel van potentiële huurders;
- De onderhoudskosten bij beleggen in dit type object zijn laag tot zeer laag en een groot deel van het benodigde onderhoud kan ook nog eens worden uitbesteed aan een VvE;
- Groot onderhoud (eens in de 10-15 jaar) dient door de vastgoedbelegger zelf te worden gemonitord en wanneer nodig te worden uitgevoerd.
Afsluitend
In dit artikel zijn drie objecten kort nader toegelicht: combinatiepanden, zorgvastgoed en garageboxen. Het feit dat deze objecten niet een afzonderlijk artikel hebben gekregen betekent niet dat deze objecten onder doen voor de type objecten waarvoor dat wel geldt. Het is zelfs zo dat enkele objecten die in dit artikel zijn behandeld wellicht beter gepositioneerd en veelbelovender zijn dan objecten met een eigen artikel.
Met dit artikel is er ook een einde gekomen aan de reeks artikelen waarin ik de verschillende type vastgoedobjecten nader bestudeer en de voordelen, nadelen en kenmerken van elk type benoem. Over elk type object is nog veel meer te zeggen en te schrijven dan ik heb gedaan in dit artikel en de voorgaande artikelen. Het doel was echter een beknopte introductie te geven in elk type object. Mocht een bepaald type object de interesse hebben gewekt, dan dient de lezer zelf de volgende stap te zetten en nader onderzoek uit te voeren.
Mochten er naar aanleiding van dit artikel of één van de voorgaande artikelen nog vragen of opmerkingen zijn, laat mij dit dan vooral weten in de reacties onderaan deze pagina of de pagina van het betreffende artikel. Ik ben graag bereid eventuele vragen te beantwoorden of aanvullende informatie te verstrekken bij eventuele onduidelijkheden.
